El mercado inmobiliario vuelve a moverse, no por euforia sino por algo mucho más valioso en la Argentina: previsibilidad. Tras las elecciones de octubre, el sector empezó a salir del modo defensivo y a recuperar la lógica del mediano y largo plazo, esa que ordena decisiones cuando el ruido baja y el rumbo comienza a aclararse.
En ese contexto, El Occidental dialogó mano a mano con Juan Manuel Crestale, referente del sector inmobiliario y al frente de una firma con un portafolio amplio, diversificado y compuesto por inmuebles de jerarquía, con fuerte presencia en Funes y en toda la región. Desde su experiencia cotidiana en el mercado, Crestale trazó un diagnóstico preciso sobre el momento que atraviesa el real estate y las oportunidades que empiezan a abrirse.
Para el referente inmobiliario, el cambio central no pasa todavía por los indicadores duros, sino por el clima general. “El desarrollador y el inversor necesitan un norte claro. Hoy no hay euforia, pero sí una sensación de rumbo que permite volver a proyectar”, afirmó.
En ese marco, el diagnóstico es concreto: “con precios todavía bajos, costos de construcción más estables y abundancia de oferta en barrios cerrados”, el mercado vuelve a ubicarse en una zona de oportunidades. La comparación internacional es clave para entenderlo. En los principales mercados del mundo, el metro cuadrado premium se mueve en valores muy superiores a los locales, e incluso dentro del país la brecha con Buenos Aires deja en evidencia un recorrido potencial relevante.
“Cuando uno compara los valores locales con los del resto del mundo, queda claro que el metro cuadrado en la Argentina está muy atrasado”, sostuvo Crestale. Y precisó el punto central de su lectura: “esa diferencia cobra todavía mayor relevancia en un contexto en el que el país empieza a integrarse a los mercados internacionales, un proceso que todavía no está reflejado en los precios de los activos inmobiliarios”.
Funes después de la explosión pospandemia
Dentro de ese escenario general, Funes aparece como uno de los mercados más dinámicos de la región. Crestale identifica un punto de quiebre claro: la pospandemia. “En dos o tres años evolucionó lo que podría haber evolucionado en quince”, describió.
Ese proceso se reflejó con claridad en los valores. Durante el mano a mano, Crestale aportó un ejemplo concreto del mercado: relató que, en plena salida de la pandemia, vendieron cuatro lotes en un barrio cerrado en menos de quince días. Sin embargo, cuando llegó el momento de escriturar —entre 45 y 60 días después— esos mismos terrenos ya valían alrededor de un 20% más.
El dato grafica la velocidad que tomó el mercado en ese período y explica por qué hoy Funes se encuentra en una etapa distinta. “Ese salto ya no está más”, señaló, al marcar el pasaje hacia una fase más gradual y sostenible, aunque con bases mucho más sólidas.
La aceleración de la demanda residencial, la recomposición de valores y la incorporación de nuevos servicios terminaron de consolidar a Funes como una ciudad con dinámica propia. Salud, educación, gastronomía, supermercados y servicios más nuevos que los del centro rosarino reforzaron ese proceso.
Superada la etapa de crecimiento explosivo, Funes transita hoy una fase más ordenada, sin perder atractivo. Ese cambio también redefinió el mapa inmobiliario local. “Funes dejó de ser solo una ciudad de casas”, explicó Crestale, al señalar el avance de proyectos comerciales, desarrollos de usos mixtos y edificios residenciales.
“Empieza a aparecer la familia que elige vivir en un departamento, con servicios y una relación con el verde que es difícil de encontrar en otros mercados”, agregó, marcando un cambio estructural en la demanda.
Barrios cerrados: abundancia, precios competitivos y menor riesgo
En el segmento de barrios cerrados, Crestale advierte un escenario particular. Tras el parate previo a las elecciones, hoy el mercado muestra abundancia de oferta, especialmente en desarrollos que aún están en proceso de consolidación. Esa disponibilidad genera precios más competitivos y amplía el margen de negociación.
A diferencia de lo que ocurría un año atrás, el costo de construcción aparece hoy mucho más estabilizado. “Antes era una película que corría todo el tiempo; hoy se parece más a una foto”, graficó. Esa mayor previsibilidad reduce el riesgo y permite planificar con mayor precisión el proyecto de vivienda.
También se observa un proceso natural de recambio en los barrios consolidados, con urbanizaciones que ya superan las dos décadas de vida. Familias que evolucionan, venden y encaran nuevas etapas forman parte de una dinámica lógica, donde el costo de reposición actúa como piso para los valores de las casas usadas.
En ese contexto, los lotes en barrios cerrados vuelven a posicionarse como una alternativa atractiva: abundancia de opciones, valores de ingreso más competitivos y un escenario de costos que permite decidir con menor incertidumbre.
