El intendente presentó al Concejo el programa «Funes Nativo», una iniciativa que busca facilitar el acceso a la vivienda para jóvenes y residentes históricos de la ciudad mediante la utilización de suelo fiscal municipal.
El expediente parte de un diagnóstico que difícilmente genere discusión. Según el propio proyecto, Funes enfrenta un déficit habitacional estimado en 2.500 hogares y una creciente dificultad de acceso al suelo para sectores medios y jóvenes que buscan permanecer en la ciudad. A partir de esa realidad, la propuesta plantea desarrollar hasta 1.200 viviendas y reducir cerca de un 48% ese déficit.
Sin embargo, una lectura integral del expediente permite advertir una diferencia significativa entre el desarrollo del diagnóstico y el desarrollo de la estructura económica necesaria para ejecutar la iniciativa.
La ordenanza define con precisión quiénes podrán acceder al programa. Establece requisitos de residencia, condiciones patrimoniales, prioridades para jóvenes de entre 18 y 35 años, restricciones para la venta o alquiler de las viviendas adjudicadas, mecanismos de seguimiento y hasta la creación de un fondo específico para administrar el sistema.
También identifica una primera etapa sobre una hectárea de tierra fiscal municipal y prevé lotes de aproximadamente 300 metros cuadrados con infraestructura básica.
Lo que el expediente no explica
No incorpora un estudio económico-financiero que permita evaluar la sustentabilidad del programa.
Por lo tanto:
- No explica cuál sería la inversión total requerida para alcanzar la meta de 1.200 viviendas.
- No explica cuánto costará urbanizar la hectárea de tierra fiscal destinada a la primera etapa.
- No explica cuánto costará cada vivienda.
- No identifica una partida presupuestaria provincial específica para financiar el programa.
- No identifica qué organismo financiará los créditos previstos para los adjudicatarios.
- No precisa si será necesario subsidiar tasas de interés para sostener cuotas compatibles con los ingresos familiares exigidos por la propia ordenanza.
- No cuantifica cuál sería el costo fiscal de ese eventual subsidio.
- No incorpora un cronograma económico de ejecución que permita relacionar metas, inversión y fuentes de financiamiento.
- No permite comprender de qué manera podría accederse a financiamiento nacional en el contexto de una política económica orientada a la reducción del gasto público y de los programas de transferencia discrecional.
La iniciativa menciona como posibles fuentes de financiamiento aportes municipales, provinciales y nacionales, recupero de cuotas, convenios público-privados y contribuciones de organismos externos. Sin embargo, no identifica recursos concretos comprometidos ni desarrolla una estructura económica que permita evaluar la viabilidad del esquema propuesto.
Tampoco surge del expediente cuál sería el mecanismo financiero que permitiría sostener créditos a plazos de hasta 30 años, una de las herramientas centrales del programa. Menos aún cuál sería el costo fiscal de mantener cuotas accesibles para los beneficiarios en un contexto inflacionario o de variaciones en las tasas de interés.
Desde una perspectiva de análisis de factibilidad, se trata de variables centrales. En cualquier proyecto de inversión, la definición de la demanda constituye apenas una parte del proceso. La viabilidad depende de conocer con precisión cuánto costará ejecutarlo, quién aportará los recursos y bajo qué esquema financiero podrá sostenerse en el tiempo.
La principal debilidad del expediente no parece estar en el diagnóstico. Tampoco en los objetivos que persigue. El punto más vulnerable aparece en el financiamiento.
Mientras el proyecto desarrolla extensamente el problema habitacional que busca resolver, deja sin responder preguntas esenciales para evaluar su ejecución: cuánto costará, quién pondrá el dinero, qué respaldo presupuestario tendrá y cómo se sostendrá financieramente un programa que proyecta hasta 1.200 viviendas.
La discusión que ahora deberá afrontar el Concejo no gira sobre la existencia del déficit habitacional ni sobre la necesidad de generar soluciones para quienes hoy encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda. La verdadera discusión pasa por determinar si el programa cuenta con una estructura financiera capaz de respaldar las metas que anuncia.
En términos de análisis de factibilidad, estas variables constituyen el corazón de cualquier proyecto. Son las que permiten determinar si una iniciativa es económicamente viable, financieramente sostenible y efectivamente ejecutable. Sin embargo, el expediente concentra gran parte de su desarrollo en el diagnóstico habitacional y deja sin desarrollar los elementos necesarios para evaluar cómo se financiará la solución propuesta.
Como resultado, el proyecto aparece hoy más como una declaración de objetivos que como un programa respaldado por una ingeniería económica y financiera capaz de sustentar las metas que propone.
La iniciativa presenta un diagnóstico detallado, objetivos ambiciosos y una estructura institucional completa. Lo que no presenta es un estudio económico-financiero que permita defender su sustentabilidad. Sin esa información, resulta difícil determinar si se trata de un programa ejecutable o de una formulación de carácter esencialmente voluntarista.
En el mundo empresario, ningún proyecto de inversión de esta escala avanzaría sin una estimación de costos, fuentes de financiamiento, flujo de fondos y evaluación de sustentabilidad. Son precisamente esas variables las que el expediente deja sin responder.
