Un nuevo proyecto de gran escala comienza a transitar su instancia urbanística en Garita 15, sobre Ruta Nacional 9 y en el ex predio de La Rural. El Ejecutivo elevó al Concejo la viabilidad de localización de PMW Green, un desarrollo de 16,6 hectáreas que se extiende entre Pablo Picasso y José Hernández, con frente también sobre Tomás de la Torre.
Por dimensiones y diversidad de usos, la propuesta excede el formato de un emprendimiento residencial convencional. El masterplan reúne viviendas, oficinas, locales comerciales, educación, actividades recreativas y espacios públicos dentro de una misma pieza urbana, organizada en 11 macroparcelas conectadas por calles internas, recorridos peatonales y un gran eje verde y de agua.
El Plan Maestro fue elaborado por Aisenson Arquitectos y contempla una capacidad constructiva máxima del orden de los 117.000 m².
Vivienda hacia el interior, actividad sobre los bordes
La mayor superficie privada corresponde al programa residencial. Son seis grandes macroparcelas, de entre aproximadamente 8.000 y 11.000 m² cada una, que reúnen cerca de 60.000 m² de suelo.
Las viviendas se concentran principalmente hacia el oeste y el interior del ex predio de La Rural, mientras que los programas con mayor vínculo con el movimiento externo —comercio, oficinas y servicios— se aproximan a Ruta 9 y al borde de José Hernández.
El planteo le da al conjunto una dinámica similar a la de un barrio en sí mismo, con vivienda, trabajo, educación, comercio y recreación integrados, aunque sin constituirse como una urbanización cerrada convencional.
La propia documentación establece que no habrá un único cerramiento perimetral y que las áreas comerciales y de oficinas podrán tener frente directo hacia la vía pública, además de incorporar espacios de uso público de acceso irrestricto.
Comercio, oficinas y educación
Unas 34.000 m² de macroparcelas quedan habilitadas para combinar comercio, oficinas, educación y vivienda.
Las áreas de mayor escala se recuestan hacia Ruta 9, aprovechando la exposición y conectividad de Garita 15, mientras otras piezas se desarrollan sobre el lateral de José Hernández y hacia el extremo norte del terreno.
Los renders muestran edificios abiertos hacia el espacio exterior, con frentes vidriados, galerías, amplias veredas y locales relacionados directamente con calles y áreas parquizadas, en lugar de un esquema de centro comercial cerrado.
El masterplan reserva además casi 9.000 m² específicamente para actividades educativas y recreativas, hacia el sector norte. La documentación todavía no identifica qué institución podría ocupar ese espacio, aunque deja previsto formalmente el destino educativo.
Un corredor verde atravesado por agua
Uno de los elementos más particulares del proyecto es la manera en que resuelve el paisaje interior del antiguo predio de La Rural.
Un canal o espejo de agua de más de 8.200 m², que cumple también función de reservorio hídrico, atraviesa buena parte del conjunto y se transforma en uno de sus principales elementos ordenadores.
Los renders lo integran mediante puentes peatonales, senderos, decks, jardines y áreas de estancia, conectando las distintas partes del emprendimiento y haciendo del agua una parte visible del proyecto urbano.
A ese sistema se suman casi 9.600 m² de espacios verdes, plaza y rambla peatonal y unos 38.000 m² destinados a circulaciones, accesos y áreas comunes.
El diseño también parte de una condición particular del terreno: su importante masa vegetal preexistente. El relevamiento identifica fresnos, plátanos, casuarinas y eucaliptos, muchos dispuestos en largas alineaciones que el proyecto incorpora como parte de su estructura verde.
Más de USD 2,5 millones para el Municipio
La transformación urbanística del predio tendrá también una contraprestación económica significativa.
El proyecto de ordenanza establece una Contribución por Mayor Aprovechamiento Urbanístico de USD 2,58 millones a favor de la Municipalidad, vinculada a las nuevas posibilidades de desarrollo que obtiene el terreno.
El monto se divide en cinco obligaciones de USD 516.000. La primera deberá cumplirse mediante la entrega de material asfáltico, mientras que las restantes tendrán vencimientos escalonados hasta los 24 meses.
A ese aporte se agregan las obras que deberá ejecutar el desarrollador a su cargo: pavimentación de las arterias circundantes, veredas, accesibilidad y adecuaciones viales, además de las infraestructuras necesarias para acompañar la nueva ocupación.
Una transformación de escala para Garita 15
La iniciativa que ingresó al Concejo todavía no implica la aprobación definitiva de las construcciones. Deberá atravesar las etapas de Factibilidad, Aprobación Previa y Aprobación Definitiva, además de acreditar estudios hídricos, ambientales y factibilidades de servicios.
Pero el masterplan ya permite anticipar la magnitud del cambio previsto para el ex predio de La Rural en Garita 15: sobre más de 16 hectáreas de Ruta 9 se plantea un desarrollo capaz de reunir vivienda, comercio, oficinas, educación y espacio público alrededor de una estructura verde donde el agua y el arbolado existente pasan a ser parte central del diseño urbano.
