Con mayor oferta, precios más estables y el posible impacto del crédito hipotecario, el mercado de alquileres llega a 2026 con un equilibrio que no se veía en años.
Más oferta y menos presión sobre los precios
Luego de varios años marcados por subas abruptas, escasez de propiedades y distorsiones regulatorias, el mercado de alquileres encara 2026 con reglas diferentes. Hoy, la mayoría de las unidades se ofrece en pesos, mientras que los valores en dólares quedan concentrados en zonas turísticas o corredores específicos de la Ciudad de Buenos Aires.
“El mercado está mucho más equilibrado que hace uno o dos años”, afirmó Hernán Perrone, broker de RE/MAX Parque. La mayor cantidad de propiedades disponibles permitió moderar los valores y redujo la presión que existía cuando la oferta era limitada. “Los precios se acomodaron y dejaron atrás los saltos bruscos”, agregó.
En este nuevo contexto, el inquilino recuperó poder de elección, con mayor capacidad para comparar opciones y negociar condiciones.
El rol clave del crédito hipotecario
Uno de los factores que podría redefinir el escenario en 2026 es la evolución del crédito hipotecario. “Si los créditos se reactivan y se mantienen estables, incluso podríamos ver una baja en los precios de los alquileres”, sostuvo Perrone.
La lógica es directa: parte de quienes hoy alquilan podrían migrar a la compra, lo que reduciría la demanda y llevaría a ajustes más alineados con la inflación en pesos.
Rentabilidad y cautela entre los operadores
En la misma línea, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló que no espera grandes cambios bruscos en el corto plazo. “No veo una demanda fuerte”, indicó.
Según detalló, durante este año los alquileres ofrecieron una rentabilidad en dólares cercana al 5%, con rangos entre el 3% y el 7%. “Todo va a depender de lo que ocurra con el crédito hipotecario: si más personas acceden a financiamiento, menos inquilinos permanecerán en el mercado”, explicó.
El regreso del inversor y el efecto oferta
Tras el cambio de normativa, los alquileres volvieron al mercado y la oferta creció de manera sostenida. Ese proceso permitió que los precios se mantuvieran estables o incluso por debajo de la inflación, debido a la cantidad de unidades disponibles.
“El mercado del rentista resurgió”, explicó Altgelt. Inversores que compran unidades en pozo para alquilar volvieron a aparecer, con rentas anuales del 5% al 5,5% en dólares, más del triple de lo que se obtenía antes de la reforma de la ley.
Proyecciones para el próximo año
Desde el sector proyectan más movimiento en 2026, con una mejora más visible entre seis y doce meses, siempre que se mantenga la estabilidad cambiaria y no se deteriore el acceso al crédito.
Aun así, el mercado sigue en pleno proceso de acomodamiento. Conviven contratos con actualizaciones trimestrales por IPC, pedidos de ajustes semestrales y renovaciones firmadas bajo la normativa anterior, con valores que quedaron desfasados.
Datos del mercado porteño
Según el último relevamiento de Zonaprop, la cantidad de departamentos publicados en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en niveles elevados y hoy es tres veces mayor que el piso registrado a comienzos de 2023.
En noviembre, los precios subieron 2,2%, y el valor promedio de un dos ambientes alcanzó los $729.916. En lo que va de 2025, el incremento acumulado es del 32,6%.
“La oferta sigue creciendo año a año”, explicó María Elias, corredora inmobiliaria de Capital Broker. “Los valores tenderán a equilibrarse si la economía mantiene estabilidad y continúan ingresando propiedades al mercado”, concluyó.
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