Si bien vivir en un country sigue teniendo ventajas en la calidad de vida de las personas, lo cierto es que los precios de los terrenos bajaron, la oferta aumentó y hay oportunidades interesantes pero también nuevas limitaciones. Uno de los problemas que más aqueja a los residentes y que espanta a los futuros compradores es el embotellamiento que se genera en los accesos y en la Panamericana y que hace perder no menos de 3 horas por día para ir y venir al centro de la capital porteña.
Un hecho incuestionable es que el fenómeno está impactando de lleno en los precios de las propiedades por lo menos desde hace tres meses. «En el barrio Santa Sofía de Pilar del Este, por ejemplo, un terreno de 550 metros costaba en diciembre del año pasado u$s32.000 y hoy ya está en u$s29.000. La gente hoy padece el tránsito porque las horas pico arrancan más temprano y terminan más tarde. Aquel que invirtió para mudarse a la zona de Pilar o Escobar pensando en tener mejor calidad de vida hoy pierde, en promedio, no menos de 3 horas de viaje para ir y venir al centro. Esto tiene una incidencia muy grande en el mercado inmobiliario porque nadie quiere vivir en una zona con accesos colapsados. Por eso, considero fundamental que se trabaje en un reordenamiento urbano que contemple la construcción o habilitación de nuevos accesos y maneras de llegar a los diferentes barrios para que las zonas de Escobar y Pilar conserven el protagonismo que tienen en el mercado inmobiliario de zona norte», agregó Ariel Córdoba de la inmobiliaria homónima.
Otro fenómeno impulsado por las demoras en el tránsito y las dificultades para acceder a la zona es la idea de «volver» a vivir a Capital Federal y por eso algunos barrios en puntos medios como San Isidro, Martinez y Vicente López comenzaron a ser tomados en cuenta nuevamente por su proximidad a la General Paz.
El impacto que está teniendo este problema sobre todo en los precios hace que los compradores puedan encontrar oportunidades de compra de terrenos con valores de entrada muy accesibles. Actualmente, la mayor concentración de terrenos disponibles se da en Pilar -7.081 terrenos en venta- y Escobar -7.560 terrenos publicados-. «En ambos corredores del norte bonaerense se observa una fuerte dispersión de valores según infraestructura y ubicación», señaló a iProfesional Daniel Bryn, analista del negocio inmobiliario en Zipcode.
Los valores en esas zonas arrancan desde u$s18.000 en barrios más pequeños, con servicios básicos y ubicaciones alejadas, hasta más de u$s200.000 en desarrollos consolidados, con amenities, seguridad y buena conexión con Panamericana.
Pero a este problema del tránsito se suma otro síntoma de época: la aparición de nuevos barrios lanzados recientemente, que no solo agregan competencia, sino que permiten ingresar con anticipos más bajos y financiación en cuotas, algo muy buscado en contextos de menor liquidez.
«El boom de la pandemia quedó atrás. En ese momento se vendía todo lote disponible. Hoy, con más racionalidad y el retorno de la presencialidad laboral, muchos repiensan el cambio de vida. Y eso se refleja en los precios», explicó Bryn.
Un sobreoferta de terrenos inédita
Tras el enfriamiento post pandemia, la sobreoferta en el corredor norte se volvió más evidente. Muchos lotes que no se habían vendido durante años se absorbieron entre 2020 y 2022, pero en 2023 y 2024 volvió a crecer el stock disponible, y a eso se le suman los terrenos de nuevos emprendimientos. «El mercado está lleno de opciones, pero ya no hay la misma demanda ferviente de hace tres años. Hoy se evalúan más las distancias, el costo de vivir en un country, y el tiempo que uno le va a dedicar al traslado diario», señala Bryn.
En paralelo, el costo de construcción se disparó: levantar una casa de 200 m2 en un barrio cerrado ronda los u$s264.000 -incluyendo impuestos y honorarios-, según relevamientos recientes. Esto empareja el valor con casas ya construidas, lo que explica por qué muchos compradores hoy prefieren adquirir propiedades a terminar antes que embarcarse en una obra desde cero.
Townhouses: la tendencia inmobiliaria que conquista el Norte del GBA
En este contexto, están emergiendo propuestas más accesibles, como los mini barrios cerrados con casas apareadas, donde los costos son más bajos y no hay que lidiar con el proceso de construcción individual. Se trata de desarrollos más compactos, con expensas contenidas y menor complejidad operativa, muy demandados por familias jóvenes y parejas que buscan seguridad y entorno verde sin pagar gastos tan altos.
Las casas adosadas o apareadas son mejor conocidas en el mercado inmobiliario comotownhouses. Surgidas en Europa y Estados Unidos, ofrecen una combinación perfecta de privacidad y espacios comunes, lo que las hace muy atractivas para la clase media que busca ganar metros cuadrados en un entorno natural.
Los townhouses son unidades de vivienda que se caracterizan por tener entre una y tres plantas, construidas una junto a otra, con varios núcleos de acceso que las individualizan. A diferencia de los departamentos, estos inmuebles tienen espacios interiores más amplios, áreas de transición, balcones, terrazas y amplios pasillos que permiten a los habitantes encontrarse y conocerse sin perder la privacidad.
«La tendencia inmobiliaria de los townhouses se explica por varios factores, como la menor cantidad de terrenos disponibles para proyectar barrios privados y la creciente demanda de viviendas con mayor espacio y privacidad. Además, los costos de construcción y expensas son menores en comparación con los condominios, lo que las hace más atractivas para los desarrolladores y compradores», explicó Juan Fischböck, Jefe de Equipo de Ventas de Balestra Propiedades.
La dinámica de estos parates que tanto afectan a la zona podría menguar con la construcción de nuevos accesos o nuevas disposiciones de tránsito que habilitaran la llegada a los distintos barrios por nuevos caminos para que la zona más periférica de la zona norte del Gran Buenos Aires no continúe perdiendo valor inmobiliario. De no resolverse esta dificultad, el valor de los terrenos continuará perdiendo valor.
