Los costos elevados de los materiales, un significativo stock de los inmueblesusados cuyo valor está retrasado, falta de incentivos para los inversores y de préstamos para los desarrolladores son los principales retos que, en 2025, deberá enfrentar la plaza de Bienes Raíces.
En Argentina, «el ladrillo» es siempre un refugio de valor. Una mayor certidumbre y transparencia desde las elecciones sumada a la reactivación del crédito hipotecario y al blanqueo de capitales reavivaron al mercado inmobiliario. Pero, hasta el momento, su motor es solo el consumidor final y la demanda de propiedades usadas.
Los analistas consideran que por dos motivos los compradores no se dirigen a las unidades nuevas. El primero, son los préstamos a 30 años. Después su precio.
«Hoy es más atractivo comprar una vivienda terminada porque su costo está atrasado en relación a de una en pozo. En ese desfase reside su atractivo», considera Matías Chirom, CEO & Co-Founder de Baigun Realty. Esto se da aún cuando los precios del sector aumentaron entre 5 y 12% en 2024.
Para algunos esa situación sería de corto aliento. «Existe un stock de usado más económico. Pero, muy posiblemente, se agote de acá a 8 o 12 meses», estima Beltrán Briones, director de Finanzas y socio de Estudio Kohon.
Actualmente, pesa el desafío de cómo ampliar la demanda. «Entonces, será necesario complementar los préstamos con otras alternativas como el crowdfunding, las criptomonedas o flexibilizar las modalidades de adquisición y financiación. Por ahí, de esa forma agrandamos el mercado que todavía es chico», piensa Chirom.
La alta inflación y la estabilidad del tipo de cambio ahuyentaron, el año pasado, a los inversores de los proyectos en construcción. Esto se observó sobre todo en el segundo semestre del 2024. Sin olvidar que todavía ronda en 30% la diferencia entre un inmueble usado y uno a estrenar. «Otro elemento que jugó en contra es la ausencia de crédito para los desarrolladores. En Uruguay, se financia tanto a estos como al consumidor», recuerda Mariano Braun, director Comercial de Micelio.
Materiales
No se puede dejar de lado el incremento de los costos de construcción. Por un lado, se debió a una inflación elevada y un dólar prácticamente planchado. Por el otro, a que algunos proveedores se cubrieron ante una suba mayor y aún no lo regularizaron.
En los últimos tiempos, ese valor oscilaba en US$ 1.000 y 1.200 m2. «Hoy ronda los US$ 2.400 la edificación y la incidencia del terreno en un barrio bueno del corredor norte. Mientras algunos departamentos se venden a US$ 2.000 por m2», acota el director de Finanzas del Estudio Kohon.
Para los barrios cerrados no solo pesa el costo de construcción. «Se debe además competir contra un stock de viviendas a estrenar construidas a un precio muy inferior al actual. Por ello quienes están interesados en invertir eligen opciones más económicas respecto al costo de reposición«, enfatiza el director de Micelio.
En este punto, entra el reto del diseño. Las unidades en pozo deben ofrecer atractivos que las usadas no cuenten dada su antigüedad. Algunas opciones podrían ser edificadas cerca de las plazas, balcones terrazas importantes y certificaciones de sustentabilidad.
Hoy por hoy, distinta es la situación del corredor norte. Las operaciones en obra son solicitadas debido al acotado stock de producto terminado.
«En la actualidad, es caro construir. Se podría decir que sale casi como en Manhattan. Desde octubre de 2023, el tipo de cambio está, más o menos, $1.100. Al mismo tiempo, la inflación fue de 140% en pesos, mientras los materiales aumentaron entre 120 o 130%», indica Beltrán Briones.
Conforme a esas cifras, se eleva a U$S 3.200 el cálculo de la edificación, la incidencia del terreno y la ganancia esperada de un desarrolla de cierta envergadura.
«Es necesario abrir la importación de materiales. En China, Turquía incluso Brasil están 60% más baratos. Si se abarata ese costo, solo un 60% garantizo que los precios de venta de pozo o a estrenar caerán«, resalta Briones.
El segmento de alquileres acusa aún desafíos a pesar de que la desregulación de los contratos lo activó. «Resta todavía encontrar el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, y que los valores bajen entre 10 a 15%», puntualiza el CEO de Baigun Realty.
Alquileres
Un dato interesante: algunos propietarios están rentando sus inmuebles a la espera de que suban las tasaciones de los usados. En tanto, las propiedades comerciales presentan aún retos. La vuelta a la oficina trajo consigo el fenómeno de una mayor concentración en el corredor norte [Panamericana, General Paz, Libertador hasta Tiro Federal en Núñez]. Incluso, se están construyendo y demandando plantas de entre 100 y 800 m2. Su alquiler ronda entre los 15 y 20 dólares/m2.
«De cierta manera, se vive un proceso de gentrificación de la ciudad en Belgrano, Núñez a la altura de Libertador y Vicente López. Se observa el efecto opuesto en Montserrat, San Nicolás y el microcentro. Se está vaciando», detalla Beltrán Briones. En los últimos casos, los precios del metro cuadrado se ubican entre US$ 1.100 y US$ 1.200 contra los US$ 4.000 y US$ 5.000 de Núñez. Para evitar que las tradicionales zonas de oficinas decaigan, los desarrolladores creen que el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires debería brindar más beneficios fiscales.
Por último, en los barrios cerrados se mantiene la demanda, pero falta la financiación. «Los compradores de lotes no cuentan con créditos para edificar. La venta se vio golpeada por el aumento en los costos», puntualiza Mariano Braun.
En cuanto a la digitalización de la actividad, los agentes deben afrontar el desafío de la IA para agilizar procesos. «Deberíamos aplicarla en un segmento que por ahí no está tan modernizado como es automatizar prospectar, calificar a los clientes, utilizar herramientas de análisis de mercado para entender donde se detecta una mayor movimiento o determinado un tipo determinado de consumidor en pos de generar productos acorde a esa demanda, o simplemente para llegar a más gente», finaliza Chirom.
