En el marco de Converge, el encuentro que reunió a referentes del sector inmobiliario y urbanístico, Fabiana Suárez, directora de ON24 y El Occidental, coordinó un panel que dejó definiciones centrales sobre el presente y el futuro del mercado en el Gran Rosario.
Participaron el ingeniero Martín Weller, presidente de la Cámara de Urbanizadores de la provincia de Santa Fe (CUPF) y CEO de GRIT Desarrollos; José Ellena, vicepresidente de COCIR y titular de la inmobiliaria homónima; María Araujo, directora de Grupo Araujo; Gonzalo Pascual, CEO de Pascual Construcciones; y Luciano Borgonovo, fundador y gerente comercial de M2 Desarrollos.
Uno de los datos más relevantes del panel es que el 70% de los desarrollos urbanísticos del Gran Rosario no es apto crédito, según alertó Martín Weller. La limitación no está en la demanda sino en la oferta: proyectos que no logran completar las aprobaciones necesarias.
Detrás de esa situación aparecen cuellos de botella en la burocracia santafesina, con procesos que se demoran y frenan el avance de los desarrollos.
En ese marco, Fabiana Suárez advirtió que sin la profundización de una mesa de diálogo técnica y fluida, donde se pongan en claro las reglas de juego para invertir, se hace muy cuesta arriba que los desarrollos avancen y que esas tierras puedan transformarse en soluciones habitacionales concretas.
El impacto es directo: con un déficit habitacional elevado, gran parte de la demanda queda sin acceso a vivienda propia y termina volcándose al alquiler.
Menos commodity, más producto
Otro de los puntos relevantes del panel es que todos los actores coinciden en la necesidad de revisar el producto y los costos para poder competir, en un contexto donde el mercado exige propuestas diferenciadas.
En ese escenario, tanto M2 Desarrollos como Pascual Construcciones plantean la necesidad de despegarse del departamento commodity.
M2 apuesta a la incorporación del sistema constructivo BIM, que permite reducir márgenes de error en el uso de materiales y mano de obra, optimizar costos y generar desarrollos con mejores prestaciones y amenities.
Pascual, en tanto, trabaja sobre un diferencial vinculado a una fuerte impronta artística en sus proyectos, buscando salir del formato estándar.
En conjunto, la estrategia apunta a un segmento de demanda con mayor capacidad de pago, que hoy puede sostener la compra sin financiamiento o que será el primero en acceder a un crédito hipotecario todavía con condiciones exigentes. Es decir, un mercado enfocado en una clase media acomodada, donde el producto, el diseño y la eficiencia pasan a ser determinantes.
El corredor sur como eje estructurado del crecimiento
Desde una mirada territorial, José Ellena planteó que el Corredor Sur aparece hoy como el espacio con mayor potencial de expansión del área metropolitana.
Con base en la Ruta Provincial 18 y la Ruta Provincial 21, y articulando localidades como Alvear, Pueblo Esther, General Lagos, Piñero, Villa Amelia, Coronel Domínguez y Álvarez, el corredor atraviesa un cambio de etapa donde infraestructura estratégica, capital privado y nuevas centralidades urbanas comienzan a alinearse bajo una lógica más ordenada.
A diferencia del histórico corredor oeste —donde el desarrollo inmobiliario avanzó primero y la infraestructura llegó después—, el sur se consolida bajo una secuencia inversa: primero infraestructura estructural, luego desarrollo, lo que permite reducir incertidumbre y mejorar las condiciones para proyectar a escala.
En ese proceso comienzan a jugar un rol clave obras vinculadas a energía, gas y conectividad, que reconfiguran el potencial del territorio y habilitan nuevas decisiones de inversión.
Sobre esa base, se apoyan apuestas privadas de escala que no solo suman vivienda, sino que construyen centralidad urbana. En ese escenario, GRIT Desarrollos y Life Desarrollos comparten protagonismo, impulsando proyectos que combinan urbanización, servicios y nuevas dinámicas de uso del suelo.
El resultado es un territorio que empieza a dejar de ser periferia para transformarse en un eje estructurado del crecimiento metropolitano, con mejores condiciones para absorber expansión demográfica, inversión productiva y desarrollo urbano sostenido.
En esa lectura, el sur no solo aparece como una alternativa, sino como el espacio con mayor techo de crecimiento frente a un corredor oeste que ya transitó su ciclo de expansión.
Refinería, foco dentro de Rosario
En la ciudad de Rosario, hubo coincidencia entre Ellena, Pascual y Borgonovo en que el barrio Refinería tiene un potencial de desarrollo muy importante y comienza a posicionarse como uno de los próximos focos de inversión urbana.
