Con el crédito hipotecario prácticamente paralizado, las desarrolladoras argentinas empezaron a diseñar esquemas propios de financiamiento para sostener la venta de viviendas. En un contexto en el que los bancos ofrecen cupos limitados y condiciones poco accesibles, las empresas inmobiliarias asumen el rol de financiadoras, permitiendo acceder a unidades en pozo o terminadas mediante anticipos y cuotas que se pactan directamente entre comprador y desarrollador.
Según el Colegio de Escribanos, en julio de 2025 se firmaron 6651 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y 13.334 en la provincia, de las cuales 1393 fueron con hipoteca. Aunque el volumen hipotecario mostró subas interanuales del 519%, el repunte se frenó abruptamente en los últimos meses, reflejando la fragilidad del mercado crediticio.
En este escenario, empresas como Alton Desarrollos implementaron planes de hasta diez años con una tasa del 10% anual, pagaderos en dólares o en pesos. En su proyecto de Pringles 707 (Almagro), por ejemplo, un monoambiente valuado en u$s 108.350 puede adquirirse con un anticipo del 50% y 120 cuotas de u$s 716. En Villa Devoto, un desarrollo en obra ofrece el ingreso con u$s 44.800 y cuotas desde u$s 592, mientras que en Terrazas del Pilar un dos ambientes con cochera (55 m²) se financia con un anticipo de u$s 60.650 y cuotas de u$s 801.
“Queremos ser un puente entre el comprador y el banco del futuro”, explicó Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos. “Mientras no existan créditos hipotecarios para desarrolladores, nuestro objetivo es ofrecer ese financiamiento intermedio hasta que los proyectos estén en condiciones de escriturarse”. Este modelo permite sostener la demanda, aunque implica para las empresas recibir ingresos diferidos y asumir parte del riesgo crediticio.
Otra compañía que adoptó este esquema es EDFAN Constructora, que amplió los plazos de pago e incorporó la figura de inversores privados que aportan capital para sostener la financiación. “Ofrecemos planes en cuotas durante la obra, ajustables por el índice CAC o sin interés en dólares. Al mismo tiempo, los inversores obtienen una renta o una plusvalía sobre su aporte”, señaló Sebastián Mato, gerente general de EDFAN. En su proyecto de Beláustegui 924 (Villa Crespo), una unidad valuada en u$s 107.048 se adquiere con un anticipo del 30% y el resto en cuotas en pesos o dólares.
Desde el interior del país, Grupo Ecipsa sostiene desde hace casi cuatro décadas un sistema propio bajo la marca Natania, con presencia en San Juan, Mendoza, Córdoba, Salta, Tucumán, Neuquén y Paraguay. “El crédito hipotecario prácticamente no existe y las familias de clase media quedaron fuera del sistema. Por eso ofrecemos financiación personalizada en pesos, con cuotas accesibles y hasta 120 meses post entrega”, explicó Walter Fuks, CEO de la compañía.
Según el ejecutivo, cerca del 80% de las ventas actuales se concretan mediante este modelo. Las cuotas iniciales parten desde $180.000 y promedian los $340.000 en la etapa de anticipo. Una vez cubierto entre el 40% y el 60% del valor, el comprador accede a la posesión y puede seguir financiando el saldo mientras ya habita la unidad.
El contexto de costos también condiciona la rentabilidad. Construir un edificio en altura demanda hoy unos u$s 1500 por metro cuadrado, el doble que hace un año y medio. En tanto, el precio promedio de venta en pozo ronda los u$s 2370 por m², mientras que el costo total de obra e impuestos supera los u$s 2500. Esto implica que muchos proyectos se comercializan por debajo de su valor de reposición.
Con la falta de crédito bancario y los márgenes en tensión, las desarrolladoras apuestan a reinventar sus estrategias comerciales: financiar al comprador y al mismo tiempo sostener el flujo de inversión. Un equilibrio difícil, pero que hoy se volvió clave para mantener activo al mercado inmobiliario argentino.
