El Concejo Municipal de Funes aprobó un conjunto de ordenanzas que configura una política pública explícita para reorientar el desarrollo urbano y comercial hacia el casco histórico, un sector que, según el diagnóstico plasmado en los propios textos, quedó relegado frente al avance de los nuevos corredores urbanos.
La iniciativa fue impulsada por el presidente del Concejo, Carlos Olmedo, quien viene cuestionando la concentración de la actividad municipal —institucional, cultural y promocional— en las zonas más nuevas de la ciudad, particularmente sobre calle Irigoyen y el entorno del Mercado Don Bosco, mientras el centro tradicional pierde protagonismo dentro del modelo de crecimiento.
Un diagnóstico de fondo: crecimiento acelerado y desequilibrios urbanos
Los considerandos de las ordenanzas parten de un diagnóstico común: Funes atraviesa una etapa de expansión urbana acelerada, caracterizada por el crecimiento residencial, la consolidación de barrios abiertos y cerrados y la aparición de nuevos corredores viales estratégicos.
En ausencia de un plan urbano integral actualizado, ese proceso derivó en fenómenos de concentración de la actividad comercial en determinados ejes, junto con vacancia o subutilización de otros sectores, afectando la vitalidad económica, la accesibilidad a bienes y servicios y la calidad del espacio urbano, particularmente en el casco histórico.
Desde esa lectura, el Concejo plantea que el Estado local debe asumir un rol activo como orientador del desarrollo territorial, utilizando instrumentos fiscales y normativos para equilibrar el uso del suelo y articular el interés público con la inversión privada.
Revitalización comercial: incentivos directos para volver a apostar al centro
El primer eje aprobado es la creación del Programa Municipal de Revitalización y Promoción Comercial de Funes, destinado a incentivar la radicación y fortalecimiento de actividades comerciales en áreas estratégicas de la ciudad.
El programa prevé la delimitación de polígonos de intervención, entre los que se incluyen:
- El Centro Comercial Histórico, como núcleo urbano tradicional.
- Ejes comerciales de gran tránsito, especialmente aquellos con índices de vacancia superiores al 15% o deterioro del espacio público.
- Nodos periurbanos de expansión, en sectores de reciente crecimiento residencial.
Para los comercios que se instalen o realicen mejoras en estas áreas, la ordenanza establece beneficios concretos:
- Bonificación de hasta el 100% de la Tasa General de Inmuebles (TGI) por un plazo máximo de un año.
- Reducción de hasta el 50% del Derecho de Registro e Inspección (DREI) por hasta dos años.
- Exención total del sellado de habilitación comercial durante los primeros 12 meses.
- Trámites administrativos abreviados, con plazos máximos de 30 días hábiles para habilitaciones y 15 días para obras menores.
Reglas claras y contrapartidas para acceder a los beneficios
El régimen no funciona como una exención automática. Para acceder a los beneficios, los comercios deberán cumplir con una serie de requisitos obligatorios, entre ellos:
- Acreditar una inversión mínima en infraestructura equivalente al 2% del valor fiscal del inmueble o un monto fijo actualizado por IPC.
- Presentar un plan de mejoras edilicias, que incluya fachada, señalética y accesibilidad universal.
- Mantener la actividad comercial en la zona por al menos tres años.
- Destinar al menos el 50% del beneficio fiscal recibido a obras de mejora, accesibilidad o contratación de mano de obra local.
- Presentar una declaración jurada anual que permita verificar el cumplimiento de las obligaciones asumidas.
Densificación urbana: aprovechar infraestructura existente y cambiar el destino del suelo
El segundo eje del paquete aprobado es el Programa Municipal de Incentivos para la Densificación Urbana del Centro de Funes, concebido como complemento del programa comercial.
La ordenanza delimita con precisión el Área Central Histórica, dividida en los sectores AC1-1 y AC1-2, y promueve la construcción de viviendas, edificios mixtos y desarrollos inmobiliarios en zonas con infraestructura consolidada, servicios públicos instalados y buena conectividad.
Uno de los puntos que el Concejo busca poner en valor es que el casco histórico es uno de los pocos sectores de la ciudad donde no se aplica el cobro de plusvalía, lo que genera oportunidades inmobiliarias relevantes, especialmente en un contexto donde muchas viviendas residenciales céntricas se ofrecen para cambio de destino.
Beneficios escalonados según el tipo de proyecto
El régimen de densificación establece incentivos diferenciados según la tipología del emprendimiento:
- Proyectos residenciales: bonificación del 30% en la TGI por dos años, reducción del 50% en cánones de edificación y del 40% en tasas de conexión a servicios.
- Proyectos comerciales: aplicación plena del régimen comercial, con bonificaciones de hasta el 100% en TGI, exenciones de sellados y reducción del DREI.
- Proyectos mixtos (residencial + comercial): bonificación del 65% en la TGI y reducción del 50% en cánones de construcción, sumando los beneficios comerciales en la porción correspondiente.
Se incorporan además beneficios adicionales para proyectos que aporten calidad urbana, como locales comerciales en planta baja, espacios públicos de calidad, criterios de sostenibilidad, accesibilidad universal o preservación patrimonial.
Ventanilla única, observatorio y control público
Para articular ambos programas, la ordenanza crea una Ventanilla Única, que centraliza la evaluación de proyectos y coordina la intervención de las áreas municipales involucradas.
También se establece un Observatorio de Desarrollo Urbano Integral, con funciones de monitoreo, evaluación de impacto y elaboración de informes semestrales, junto con obligaciones de transparencia activa, que incluyen la publicación de proyectos aprobados, beneficiarios, avances de obra e impacto fiscal.
Los beneficios tendrán una vigencia de ocho años, con evaluaciones periódicas y posibilidad de ajustes mediante ordenanza.
