El mercado corporativo y el residencial concentraron buena parte de las novedades de la semana en Funes y el corredor oeste. Por un lado, dos nuevos proyectos pusieron nuevamente a las oficinas en el centro de la inversión inmobiliaria: Mercado Buró, frente a Ciudad Industria, y Funes Buró 2, dentro de Vida Multiespacio. Entre ambos sumarán más de 5.800 m², en dos localizaciones que vienen ganando peso como polos empresariales y de servicios.
En paralelo, El Occidental realizó una radiografía de las expensas y los costos de administración de 13 barrios cerrados de Funes y Fisherton, con un promedio mensual cercano a los $630.000 y un dato que sobresale al analizar la composición de los gastos: la seguridad representa, en promedio, el 59,30% entre los siete casos con información comparable. El escenario residencial se completa con el análisis de Lisandro Argüelles sobre la revalorización de las casas frente a los lotes, mientras que en el plano comercial se confirmó finalmente uno de los desembarcos más esperados: Starbucks llegará a Faustina Funes Mall.
Ciudad Industria proyecta más de 4.000 m² de oficinas en Mercado Buró
Mercado Industria comenzó a revelar una de las piezas centrales del gran complejo comercial y de servicios que se desarrollará frente a Ciudad Industria. Mercado Buró será el nombre del edificio de oficinas premium proyectado en el extremo sur del emprendimiento.
El proyecto contará con más de 4.000 m² de oficinas destinadas a la venta y estará orientado tanto a profesionales como a empresas que busquen instalarse en un entorno directamente vinculado con uno de los principales polos industriales y logísticos de la región.
La propuesta contempla unidades de aproximadamente 30, 60 y hasta 180 m², con posibilidad de integrar módulos para adaptar las superficies a las necesidades de cada compañía. La configuración permitirá alojar desde estudios profesionales y pequeñas empresas hasta estructuras corporativas de mayor tamaño.
Uno de sus diferenciales será un esquema de bajas expensas y reducidos gastos centrales, además de una terraza con SUM y amenities concebida para reuniones y actividades corporativas. La preventa todavía no fue lanzada.
En planta baja se instalarán locales comerciales y propuestas gastronómicas. A diferencia de las oficinas, que estarán disponibles para la compra, los espacios comerciales se ofrecerán exclusivamente en alquiler.
Mercado Buró será parte de Mercado Industria, el desarrollo que abrazará el frente y el lateral oeste de Ciudad Industria y funcionará como puerta de ingreso al parque.
La primera etapa contempla además más de 5.000 m² comerciales, con grandes superficies que podrían alcanzar entre 1.000 y 4.500 m². El masterplan también proyecta una estación de servicios, gastronomía, apart hotel, servicios de salud, educación superior y una sucursal bancaria, algunos todavía en instancia de negociación.
Rosental Inversiones suma 1.850 m² con Funes Buró 2 en Vida Multiespacio
La segunda apuesta corporativa de la semana tiene como protagonista a Rosental Inversiones, que impulsa Funes Buró 2 Business Center dentro de Vida Multiespacio, sobre avenida Arturo Illia y a metros de Rock & Feller’s.
El proyecto tendrá aproximadamente 1.850 m² y combinará cuatro locales comerciales en planta baja y 14 oficinas corporativas en planta alta. La construcción estará a cargo de Jauke Desarrollos y la finalización está prevista dentro de un plazo de 20 meses.
A diferencia de la primera etapa de Funes Buró, concentrada exclusivamente en oficinas, la nueva propuesta incorpora usos comerciales y empresariales dentro del mismo edificio.
El área corporativa contará con ingreso completamente independiente de los locales, hall de recepción de doble altura, ascensor y una organización diseñada para garantizar autonomía y privacidad a las empresas instaladas allí.
Las oficinas tendrán terminaciones de categoría, carpinterías con doble vidriado hermético, aislación acústica, kitchenettes equipadas, preinstalación para climatización, instalación eléctrica preparada para generador, domótica DINNA y cerraduras electrónicas.
Con esta segunda etapa, Rosental amplía la oferta de infraestructura empresarial dentro de Vida Multiespacio y suma nuevas superficies corporativas sobre uno de los corredores comerciales de mayor desarrollo de Funes.
El Occidental relevó 13 barrios cerrados: las expensas promedian $630.000 y la seguridad absorbe casi el 60% de los principales gastos
Un relevamiento realizado por El Occidental sobre las liquidaciones de junio de 2026 de 13 urbanizaciones de Funes y Fisherton permitió poner números no sólo al costo mensual de las expensas, sino también a su composición y a los honorarios que perciben las empresas encargadas de administrar estos complejos.
Para estudiar cómo se distribuye el dinero, el informe tomó los siete barrios que presentaban información comparable: Cadaqués, Miraflores, San Marino, Vida Barrio Privado, Kentucky Club de Campo, Vida Club de Campo y Vida Lagoon.
La conclusión más contundente es el peso que adquirió la seguridad: es el rubro de mayor participación en los siete casos analizados. En promedio, representa el 59,30% de los principales gastos, frente al 29,91% correspondiente a mantenimiento y el 8,80% de administración.
En otras palabras, aproximadamente seis de cada diez pesos de esos gastos se destinan a seguridad.
Las diferencias entre barrios, sin embargo, son importantes. En Cadaqués, seguridad representa el 69,34%; en Miraflores, el 68,60%; en Vida Barrio Privado, el 62,04%; y en San Marino, el 59,59%.
Entre estos barrios de hasta 350 lotes también existe una importante dispersión en mantenimiento: el rubro va desde el 18,72% en San Marino hasta el 38,10% en Miraflores.
Entre las urbanizaciones de mayor escala aparecen otros comportamientos. En Kentucky Club de Campo, seguridad representa el 54,19%, mantenimiento el 36,86% y administración el 8,95%.
En Vida Club de Campo, los porcentajes son 56,39% para seguridad, 31,58% para mantenimiento y 12,03% para administración. Este último es el mayor peso relativo de administración registrado entre los siete barrios comparables.
En Vida Lagoon, seguridad representa el 44,92%, mantenimiento el 39,05% y administración el 10,72%.
Expensas desde $412.489 hasta $936.341
El segundo capítulo del relevamiento comparó directamente las expensas ordinarias correspondientes a junio en 13 urbanizaciones de Funes y Fisherton.
Los valores muestran una importante amplitud: parten de $412.489 mensuales en Vida Lagoon y llegan hasta $936.341 en Kentucky Club de Campo.
El promedio simple de los 13 barrios relevados fue de $631.616,81 mensuales, es decir, alrededor de los $630.000 que una familia debe contemplar como costo mensual promedio de expensas dentro del universo analizado.
Entre el barrio con la expensa más baja y el de mayor valor existe una diferencia superior a los $520.000 por mes.
Las administradoras cobran hasta $12,8 millones mensuales
El trabajo de El Occidental incorporó además otro dato habitualmente menos visible: los honorarios que reciben las empresas encargadas de administrar estas urbanizaciones.
Los montos relevados parten de $2,5 millones mensuales en Haras de Funes y alcanzan los $12,8 millones por mes en Kentucky Club de Campo.
Entre otros casos, Cadaqués registra honorarios de $7,735 millones mensuales; Vida Club de Campo, $8,614 millones; y Vida Lagoon, $9,949 millones.
El informe advierte, sin embargo, que estas cifras no constituyen un ranking de administradoras ni permiten determinar por sí solas cuál resulta más cara o eficiente.
La cantidad de lotes tampoco alcanza para realizar una comparación directa. Para establecer el costo real de cada administración sería necesario conocer qué incluye cada contrato, cuáles son las responsabilidades asumidas por la empresa y qué tareas y servicios se encuentran comprendidos dentro de esos honorarios.
La economía detrás de los barrios cerrados
El relevamiento permite así mirar las expensas más allá de la cuota que recibe cada propietario. Detrás de cada barrio existe una estructura económica que administra presupuestos millonarios y sostiene seguridad, mantenimiento, personal, calles, espacios verdes, redes e instalaciones.
El dato que atraviesa el análisis es el peso de la seguridad, que concentra en promedio el 59,30% de los principales gastos considerados en los siete barrios comparables, mientras las expensas ordinarias ya se acercan al millón de pesos mensuales en algunos desarrollos y los honorarios de determinadas administradoras superan los $10 millones por mes.
En ese esquema también cobra relevancia el papel de los consorcios, como representantes de los propietarios y responsables de controlar la ejecución de gastos que, por la escala alcanzada por estas urbanizaciones, involucran presupuestos de varios millones de pesos todos los meses.
Argüelles asegura que el costo de construcción revalorizó las casas frente a los lotes
El aumento del costo de construcción está modificando la relación entre casas y terrenos dentro de los barrios cerrados de Funes y Fisherton.
Según explicó Lisandro Argüelles, las viviendas terminadas registraron una importante apreciación y, en muchos casos, hoy puede resultar más conveniente comprar una casa construida que adquirir un terreno y afrontar una obra desde cero.
El segmento que actualmente muestra mayor movimiento es el de las propiedades valuadas entre US$ 350.000 y US$ 600.000, especialmente en barrios consolidados como Funes Hills, Vida Barrio Cerrado, Vida Club de Campo y San Sebastián.
En materia de terrenos, Argüelles diferenció los precios según el grado de desarrollo de cada urbanización. En barrios cerrados todavía en proceso de consolidación, el valor promedio ronda los US$ 150 por m², mientras que en aquellos ya consolidados, con viviendas construidas y familias instaladas, alcanza aproximadamente los US$ 200 por m².
El especialista reconoció que las expensas aumentaron medidas en dólares, pero sostuvo que no observa que ese incremento esté provocando una salida de residentes de los barrios cerrados.
A su entender, el costo fijo impacta con mayor fuerza sobre quienes mantienen un lote como inversión o compraron un terreno y todavía no comenzaron a construir.
Para quienes ya residen allí, la seguridad continúa teniendo un peso importante en la decisión de permanencia. Argüelles señaló además que las expensas de algunos edificios de Rosario con guardia de seguridad pueden resultar tan elevadas como las de un barrio cerrado e incluso superarlas.
El análisis también detecta una valorización de determinados barrios abiertos. Aldea, en Fisherton, y Los Troncos, en Funes, aparecen entre los sectores donde ese fenómeno resulta más visible.
En Los Troncos, Argüelles atribuye esa evolución a la combinación de la cercanía con San Marino, la pavimentación de sus calles, los accesos y la expansión comercial de avenida Fuerza Aérea.
Starbucks confirma un local de 200 m² en Faustina Funes Mall
La semana también dejó la confirmación oficial de uno de los desembarcos comerciales que venían generando expectativa en Funes. Starbucks abrirá un local de 200 m² en Faustina Funes Mall, el desarrollo ubicado en Galindo y avenida Fuerza Aérea.
“Estamos muy contentos de poder confirmar la llegada de Starbucks a Faustina Funes Mall. Es una incorporación muy importante para el proyecto y el resultado del trabajo que venimos realizando”, expresó Lisandro Rosental, desarrollador de Faustina Funes Mall.
La apertura está prevista, de manera estimativa, para mediados de 2027, acompañando el avance de las obras del complejo.
La llegada de la cadena internacional suma una nueva marca al crecimiento comercial que viene experimentando avenida Fuerza Aérea y constituye otro de los movimientos empresarios que marcaron la semana en Funes.
