Un barrio cerrado funciona, en los hechos, como una pyme de servicios. Administra presupuestos millonarios, contrata personal y proveedores, sostiene dispositivos de seguridad, mantiene calles, espacios verdes, redes internas, instalaciones y áreas comunes, y debe responder diariamente a las necesidades de sus propietarios.
La gestión cotidiana suele quedar en manos de empresas administradoras. Dentro de ese esquema, los consorcios deberían funcionar como el órgano de máxima autoridad en representación de los dueños: fijar directrices, establecer prioridades y, fundamentalmente, controlar la ejecución de los gastos.
La comparación entre barrios, sin embargo, resulta compleja. Las liquidaciones no siempre utilizan las mismas categorías, algunos servicios aparecen dentro de la expensa ordinaria y otros se cobran por separado, mientras que la escala, la infraestructura, la ocupación, los amenities y el grado de consolidación de cada urbanización también modifican su estructura de costos.
Por eso, este relevamiento de las liquidaciones correspondientes a junio de 2026 se organizó en tres niveles.
En primer lugar, se seleccionaron siete barrios que exponen con un criterio equivalente los gastos de seguridad, mantenimiento y administración, para intentar aproximarse al peso relativo de esos rubros.
Luego se incorporaron las expensas ordinarias de 13 urbanizaciones de Funes y Fisherton, únicamente a título informativo. Finalmente, se relevaron los honorarios facturados por las empresas administradoras, también como referencia y sin construir un ranking de precios o eficiencia.
Seguridad: el gasto de mayor peso
El primer análisis comprende a Cadaqués, Miraflores, San Marino, Vida Barrio Privado, Kentucky Club de Campo, Vida Club de Campo y Vida Lagoon.
Para mejorar la comparación, fueron ordenados según tres rangos: hasta 350 lotes, de 351 a 700 lotes y más de 700 lotes. No se informa la cantidad exacta de unidades de cada barrio, sino únicamente el segmento al que pertenece.
| Barrio | Rango de lotes | Mantenimiento | Administración | Seguridad |
| Cadaqués | Hasta 350 | 24,33% | 5,63% | 69,34% |
| Miraflores | Hasta 350 | 38,10% | 8,80% | 68,60% |
| San Marino | Hasta 350 | 18,72% | 6,71% | 59,59% |
| Vida Barrio Privado | Hasta 350 | 20,72% | 8,75% | 62,04% |
| Kentucky Club de Campo | De 351 a 700 | 36,86% | 8,95% | 54,19% |
| Vida Club de Campo | De 351 a 700 | 31,58% | 12,03% | 56,39% |
| Vida Lagoon | Más de 700 | 39,05% | 10,72% | 44,92% |
La primera conclusión es clara: la seguridad constituye el rubro de mayor participación en los siete casos. Su incidencia va desde el 44,92% de Vida Lagoon hasta el 69,34% de Cadaqués.
El promedio simple de los porcentajes arroja un peso del 59,30% para seguridad, frente al 29,91% de mantenimiento y el 8,80% de administración. Se trata de un promedio de las participaciones informadas por cada barrio y no está ponderado por el presupuesto total de cada urbanización.
Diferencias incluso dentro de una misma escala
Entre los barrios de hasta 350 lotes, Cadaqués presenta la mayor participación de seguridad, con el 69,34%, seguido por Miraflores, con el 68,60%. En Vida Barrio Privado representa el 62,04% y en San Marino, el 59,59%.
La mayor dispersión aparece en mantenimiento. Mientras que en Miraflores alcanza el 38,10%, en San Marino representa el 18,72%. Cadaqués se ubica en el 24,33% y Vida Barrio Privado en el 20,72%.
La administración muestra una diferencia menor: va desde el 5,63% de Cadaqués hasta el 8,80% de Miraflores.
Los porcentajes evidencian que una cantidad semejante de lotes no necesariamente genera una estructura de gastos similar. Los servicios, la infraestructura y las características operativas de cada barrio pueden modificar de manera sustancial el destino de los recursos.
Kentucky y Vida Club de Campo
En el segmento de 351 a 700 lotes aparecen Kentucky Club de Campo y Vida Club de Campo.
En Kentucky, la seguridad representa el 54,19%, el mantenimiento el 36,86% y la administración el 8,95%. En Vida Club de Campo, esas participaciones alcanzan el 56,39%, el 31,58% y el 12,03%, respectivamente.
Aunque ambos se encuentran dentro del mismo rango, tampoco son casos idénticos. Kentucky es un barrio consolidado, con una estructura de servicios e infraestructura en funcionamiento que debe considerarse al momento de interpretar sus costos.
Vida Club de Campo, por su parte, presenta el mayor peso de administración dentro de los siete casos analizados, con el 12,03%.
Vida Lagoon, por encima de los 700 lotes
Vida Lagoon es el único barrio del relevamiento comparable ubicado en el rango de más de 700 lotes.
Su distribución resulta más equilibrada entre seguridad y mantenimiento. La seguridad representa el 44,92%, el menor porcentaje entre los siete casos, mientras que el mantenimiento alcanza el 39,05%, la participación más elevada de la muestra.
La administración concentra el 10,72%. Al ser el único caso de esa escala, sus porcentajes funcionan como una referencia individual y no permiten realizar una comparación interna con otra urbanización semejante.
Por qué algunos porcentajes no suman el 100%
Seguridad, mantenimiento y administración no representan necesariamente la totalidad de una liquidación. Pueden existir gastos deportivos, servicios de agua, alumbrado, fondos especiales, aportes, ingresos o provisiones que alteren el resultado final.
El caso de Miraflores requiere una aclaración particular porque la suma de los tres rubros supera el 100%. No se trata de un error matemático.
La liquidación de junio incluye una partida negativa de $45 millones en provisiones, principalmente por la utilización de fondos correspondientes al medio aguinaldo y a un grupo electrógeno. Esa partida reduce el total neto sobre el cual se mide el peso de los demás gastos.
La documentación registra $17,7 millones en egresos administrativos, $77,1 millones en mantenimiento y $138,7 millones en seguridad, sobre un total neto liquidado de $202,1 millones.
Cuánto se paga de expensas
El segundo relevamiento incorpora las expensas ordinarias de 13 urbanizaciones de Funes y Fisherton.
Estos valores se presentan exclusivamente a título informativo. No todos los barrios liquidan bajo el mismo criterio ni ofrecen los mismos servicios. También varían la cantidad de lotes, los coeficientes de cada unidad, la infraestructura, los amenities y el grado de consolidación.
Para ordenar la información, los barrios fueron agrupados por rango de lotes y, dentro de cada segmento, de menor a mayor valor.
Barrios de hasta 350 lotes
| Barrio | Expensa ordinaria de junio |
| Vida Barrio Privado | $546.708,22 |
| Aguadas | $578.783,44 |
| Country Golf Rosario | $605.982,73 |
| Miraflores | $622.589,90 |
| Country del Lago | $627.360,07 |
| Cadaqués | $684.156,52 |
| San Marino | $703.200,28 |
| Aldea Tenis | $712.231,04 |
| Haras de Funes | $750.643,51 |
Barrios de 351 a 700 lotes
| Barrio | Expensa ordinaria de junio |
| Vida Club de Campo | $483.746,55 |
| San Sebastián | $546.786,38 |
| Kentucky Club de Campo | $936.340,60 |
Barrios de más de 700 lotes
| Barrio | Expensa ordinaria de junio |
| Vida Lagoon | $412.489,27 |
El promedio simple de las 13 expensas ordinarias asciende a $631.616,81 mensuales, cifra redondeada en el título en $630.000.
Tomando como referencia un dólar oficial de $1.515, ese promedio equivale a US$416,91, aproximadamente US$417 mensuales.
El cálculo no está ponderado por cantidad de lotes, coeficientes individuales ni prestaciones incluidas. Su finalidad es ofrecer una aproximación general al nivel de expensas registrado en junio de 2026.
En el caso de Miraflores se consideró la expensa ordinaria de $622.589,90. El total a pagar ascendía a $644.489,90 porque incluía otros $21.900 correspondientes a un Bono Club House.
Los honorarios de las empresas administradoras
El tercer análisis contempla los honorarios mensuales informados por las empresas administradoras.
En este apartado se incluyen las 13 urbanizaciones, incluso aquellas que no exponen los distintos gastos con el mismo criterio. Los importes se publican únicamente a título informativo y no permiten establecer, de manera aislada, qué empresa cobra más, cuál resulta más eficiente o qué servicio ofrece una mejor relación entre costo y prestación.
La cantidad de lotes sirve para ordenar los datos, pero no explica por sí sola el monto de los honorarios. Para realizar una comparación precisa sería necesario conocer el alcance de cada contrato, las responsabilidades asumidas, las tareas comprendidas y la estructura puesta a disposición del consorcio.
También debe diferenciarse el honorario específico de la administradora del total de los gastos administrativos.
En Miraflores, por ejemplo, Propiental SRL facturó $4.902.000 en concepto de honorarios, mientras que el total de egresos administrativos alcanzó los $17.743.535,02, al incluir además gastos contables, legales, bancarios y otros conceptos operativos.
Barrios de hasta 350 lotes
| Barrio | Honorarios mensuales |
| Haras de Funes | $2.537.835,66 |
| Aldea Tenis | $3.787.699,05 |
| Country Golf Rosario | $4.042.800,00 |
| Country del Lago | $4.271.927,14 |
| San Marino | $4.608.000,00 |
| Vida Barrio Privado | $4.671.614,69 |
| Miraflores | $4.902.000,00 |
| Aguadas | $5.377.760,00 |
| Cadaqués | $7.735.000,00 |
Barrios de 351 a 700 lotes
| Barrio | Honorarios mensuales |
| San Sebastián | $6.117.306,72 |
| Vida Club de Campo | $8.614.146,60 |
| Kentucky Club de Campo | $12.847.583,00 |
Barrios de más de 700 lotes
| Barrio | Honorarios mensuales |
| Vida Lagoon | $9.948.966,09 |
Los valores van desde los $2,5 millones mensuales de Haras de Funes hasta los $12,8 millones de Kentucky Club de Campo.
El cuadro también muestra que la cantidad de lotes no determina automáticamente el honorario. Vida Lagoon pertenece al segmento de mayor escala y, sin embargo, presenta un monto inferior al de Kentucky. Dentro de los barrios de hasta 350 lotes, en tanto, los honorarios van desde $2,5 millones hasta $7,7 millones.
La documentación permite exponer las diferencias, pero no identificar qué tareas, responsabilidades o condiciones contractuales explican cada valor. Por esa razón, los importes no deben leerse como un ranking.
En barrios que administran presupuestos de esta magnitud, la calidad institucional del consorcio resulta central. Además de definir prioridades, debe disponer de información clara para controlar contratos, seguir la evolución de los principales rubros y evaluar si los recursos se aplican de acuerdo con las directrices establecidas por los propietarios.
