El Gobierno anunció un nuevo sistema para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y permitir que los bancos puedan prestar dinero durante plazos de 20 o 25 años.
Para financiar el programa se utilizarán hasta $2 billones, equivalentes a aproximadamente US$1.320 millones, pertenecientes al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
Esto no significa que la Anses otorgará directamente los préstamos. El fondo colocará el dinero en depósitos a plazo fijo dentro de los bancos y las entidades deberán utilizar esos recursos para financiar la compra de viviendas.
El ejemplo presentado por Caputo
Para explicar el funcionamiento del nuevo sistema, el ministro de Economía, Luis Caputo, tomó como ejemplo una propiedad valuada en US$106.667.
El banco financiaría el 75% del precio, equivalente a unos US$80.000. El comprador debería contar con ahorros propios por los US$26.667 restantes.
Con una tasa de UVA más 7% y un plazo de devolución de 25 años, el cálculo presentado por el Gobierno es el siguiente:
- Valor de la propiedad: US$106.667.
- Monto prestado por el banco: US$80.000.
- Ahorro que debe aportar el comprador: US$26.667.
- Cuota estimada: $865.098 mensuales.
- Ingreso familiar requerido: $3.460.391 netos por mes.
El ingreso necesario surge de una condición habitual de los bancos: la cuota del crédito no puede representar más del 25% de los ingresos familiares.
Esto significa que, en muchos casos, una persona sola no alcanzará el nivel de ingresos exigido y será necesario sumar los salarios de dos integrantes de la familia.
Caputo indicó que el ingreso neto promedio ronda actualmente los $1,8 millones, prácticamente la mitad de lo requerido para acceder al préstamo utilizado como ejemplo.
La cuota de $865.098 es una estimación realizada al momento del anuncio. Como se trata de un crédito UVA, la cuota y el capital adeudado se actualizan según la inflación.
¿Por qué el Gobierno recurre al fondo de la Anses?
El problema que busca resolver el Gobierno es la diferencia entre los plazos que manejan los bancos.
Las entidades reciben la mayor parte de los depósitos de sus clientes por períodos cortos, generalmente de 30 días. Sin embargo, cuando entregan un crédito hipotecario deben prestar ese dinero durante dos décadas o más.
Para reducir esa diferencia, el FGS colocará depósitos en los bancos por plazos de entre uno y cinco años. De esta manera, las entidades tendrán fondos durante más tiempo para financiar viviendas.
Los créditos otorgados mediante este mecanismo podrán alcanzar un máximo de US$200.000, muy por encima del promedio actual, cercano a los US$80.000.
Además, los bancos no podrán prestar ese dinero a una tasa superior a UVA más 7,5%, aunque podrán ofrecer condiciones más bajas.
¿Corren riesgo los fondos de la Anses?
Según el sistema anunciado, el FGS no asumirá el riesgo de que una familia deje de pagar su crédito hipotecario.
La relación será entre el banco y el comprador de la vivienda. Si el tomador no paga las cuotas, será la entidad financiera la encargada de afrontar el problema y realizar el correspondiente proceso de cobro.
El banco deberá devolverle al FGS el depósito recibido, independientemente de que cada familia pague o no su hipoteca.
Caputo explicó que inicialmente se había analizado otra posibilidad: que el FGS comprara las carteras de créditos hipotecarios de los bancos. Esa alternativa fue descartada porque habría trasladado al fondo el riesgo directo de los deudores.
Esto no quiere decir que una colocación bancaria esté completamente libre de riesgos. Como sucede con cualquier depósito, existe un riesgo asociado a la capacidad del banco para devolver el dinero. Sin embargo, el fondo de la Anses no quedará atado al cumplimiento de cada crédito hipotecario.
Las colocaciones estarán ajustadas por UVA y pagarán una tasa mínima de UVA más 2,5% para los depósitos a un año y de UVA más 4,5% para los de cinco años. El objetivo es que el dinero conserve su valor frente a la inflación.
La primera licitación será la próxima semana
La primera colocación será de $200.000 millones y está prevista para la próxima semana. Las siguientes licitaciones se realizarán de acuerdo con la demanda y con el ritmo de otorgamiento de créditos por parte de los bancos.
El Banco Central organizará las subastas y controlará que el dinero sea utilizado efectivamente para financiar hipotecas.
Con los $2 billones previstos para todo el programa, el Gobierno estima que podrían acceder a una solución habitacional entre 17.000 y 18.000 familias.
