El anuncio del Gobierno nacional para ampliar el financiamiento hipotecario fue recibido con expectativa por el sector de la construcción. Para Ricardo Griot, referente de Pecam, el esquema representa “un buen inicio” frente a uno de los principales obstáculos que enfrenta la Argentina: la falta de fondeo de largo plazo que permita a los bancos ofrecer préstamos hipotecarios a 20 o 25 años.
La medida contempla la utilización de hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Los recursos no serán entregados directamente a quienes buscan comprar una vivienda, sino que se colocarán en los bancos mediante depósitos a plazo fijo, con el objetivo de que las entidades puedan contar con fondos de mayor duración para destinarlos a créditos hipotecarios. La primera licitación está prevista por $200.000 millones.
“Venimos señalando el problema que tiene la Argentina en materia de créditos hipotecarios: el fondeo, el fondeo a largo plazo”, explicó Griot. En ese sentido, consideró que la incorporación del FGS como instrumento para aportar liquidez de mayor plazo constituye un avance, aunque advirtió que debería tratarse de un primer paso dentro de un proceso más amplio.
“Espero que vaya subiendo progresivamente, que se sumen nuevos fondos a mediano y largo plazo para que pueda ser habilitado el crédito hipotecario”, sostuvo.
El crédito como motor de la construcción
Para Griot, la recuperación del crédito puede generar un efecto en cadena sobre toda la actividad. La lógica, explicó, es sencilla: más crédito genera demanda; más demanda impulsa la construcción.
“Para que haya crédito tiene que haber fondeo y para que haya demanda tiene que haber crédito. Y para que haya construcción tiene que haber demanda”, resumió.
El dirigente empresario considera que existe una demanda potencial muy importante, vinculada con el déficit habitacional argentino. El desafío, según su mirada, consiste en transformar esa necesidad de vivienda en una demanda efectiva, algo que requiere no solamente financiamiento sino también mejores condiciones de ingreso para las familias.
El nuevo esquema anunciado por Nación contempla préstamos de hasta US$200.000, frente a un promedio actual cercano a los US$80.000. En el ejemplo presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, para una vivienda de US$106.667, el banco financiaría US$80.000 —el 75% del valor— y el comprador debería aportar US$26.667 de ahorro. A 25 años, con una tasa de UVA más 7%, la cuota estimada sería de $865.098 y el ingreso familiar requerido, de unos $3,46 millones netos mensuales, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
Griot entiende que, si el sistema logra ampliarse y los bancos comienzan a ofrecer alternativas competitivas, el impacto podría trasladarse especialmente hacia la vivienda nueva.
El desafío de financiar viviendas desde el pozo
Uno de los puntos sobre los que puso el foco el referente de Pecam es la posibilidad de que el nuevo esquema permita desarrollar créditos hipotecarios vinculados a proyectos en construcción.
“Los desarrolladores están planteando alternativas para que, vía bancos, teniendo este fondeo, estén activos en materia de generar crédito hipotecario desde el pozo o lo más cercano al pozo”, explicó.
Para el sector, esto permitiría acercar el financiamiento a quienes buscan acceder a una vivienda nueva y, al mismo tiempo, generar un canal de demanda que contribuya a poner en marcha nuevos proyectos.
Griot también destacó que una vivienda nueva ofrece características que pueden resultar más atractivas para quien toma un crédito de largo plazo, especialmente por los avances tecnológicos y constructivos de los últimos años.
“Va a haber demanda. Hay mucha necesidad de adquisición de vivienda porque lo marca el déficit”, afirmó. Pero insistió en que el desafío será lograr que esa necesidad se transforme efectivamente en operaciones inmobiliarias mediante mejores salarios y acceso al crédito.
Un mercado más selectivo y con menos compradores de pozo
En cuanto a la situación actual del mercado inmobiliario y de la construcción, Griot describió un escenario heterogéneo y más selectivo que en años anteriores.
La compra de propiedades continúa funcionando como alternativa de inversión y reserva de valor, aunque —según explicó— esa característica perdió parte del peso que tenía anteriormente. Al mismo tiempo, el mercado comenzó a darle mayor importancia a los proyectos, la trayectoria de los desarrolladores y la capacidad de las empresas para financiar las obras con recursos propios.
“Es un mercado más selectivo. Le pesa mucho más el proyecto, la trayectoria de quien lo ejecuta”, señaló. En ese contexto, también cambió el perfil del comprador de unidades en pozo. La ausencia de un volumen importante de inversores que antes ingresaban en las primeras etapas de los desarrollos obligó a las empresas a contar con mayor capacidad de financiamiento propio. “Hoy, el que no tenga fondos propios o crédito para ejecutar no está tan cómodo como antes, porque obviamente no hay la venta en pozo que había en períodos anteriores”, explicó.
Para Griot, lejos de tratarse de una particularidad argentina, se trata de un funcionamiento habitual en mercados donde el crédito hipotecario tiene un papel central: una parte de la población compra para invertir o ahorrar, pero principalmente para resolver una necesidad habitacional.
El desafío de convertir el déficit habitacional en demanda
El empresario remarcó que Argentina tiene un déficit habitacional que representa una enorme demanda potencial. Según las estimaciones que mencionó, son más de 5,5 millones las viviendas que se necesitan para atender tanto las necesidades cuantitativas como cualitativas.
Pero ese déficit, por sí solo, no alcanza para generar actividad. “Para transformar ese déficit en demanda necesitás condiciones”, planteó.
En ese sentido, consideró que la recuperación del crédito hipotecario debería formar parte de un proceso más amplio que incluya una mejora de los ingresos y una mayor formalización de la economía.
El propio Gobierno planteó que el acceso al crédito puede contribuir a formalizar la actividad, dado que las familias deberán demostrar ingresos para acceder a los préstamos. Para Griot, esto puede generar un círculo virtuoso: mayor formalización, mejores posibilidades de acceso al crédito, más demanda de viviendas y, consecuentemente, mayor actividad constructiva.
“Un buen inicio”, pero con expectativas de mayor profundidad
El esquema oficial prevé que el FGS coloque inicialmente $200.000 millones y que las siguientes licitaciones se definan de acuerdo con la demanda y con el ritmo al que los bancos otorguen los créditos. El Gobierno estima que el programa completo podría alcanzar a unas 17.000 o 18.000 familias.
Para Griot, la iniciativa debe ser leída como el comienzo de un proceso y no como una solución definitiva al problema hipotecario argentino. “Nos parece un buen inicio, pero ambicionamos que sea mucho más profundo”, resumió.
La expectativa del sector pasa ahora por ver cómo responden los bancos, qué productos hipotecarios ofrecen y, fundamentalmente, cuánto de ese nuevo fondeo termina llegando a las familias que necesitan una vivienda.
Si ese proceso logra consolidarse, la construcción podría recuperar uno de sus principales motores: una demanda respaldada por crédito de largo plazo. Y para un sector que durante años funcionó con escaso financiamiento bancario, ese cambio podría marcar un punto de inflexión.
