El Gobierno nacional avanzó con uno de los proyectos más sensibles para el mercado inmobiliario y la seguridad jurídica: una reforma que apunta a acelerar los desalojos y reducir drásticamente los plazos de pago ante deudas de alquiler.
La iniciativa, impulsada por el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, ya comenzó su tratamiento en el Senado y propone una modificación integral de normas clave, incluyendo el Código Civil y Comercial y el régimen procesal.
El eje del proyecto es claro: acortar los tiempos entre el incumplimiento y la recuperación del inmueble, cambiando de manera directa el equilibrio económico entre inquilinos y propietarios.
Uno de los puntos más relevantes establece que, ante una deuda, el inquilino tendrá solo 3 días corridos para pagar una vez que sea intimado formalmente. Hoy ese plazo es de 10 días.
En términos prácticos, esto implica que el margen de tolerancia frente a atrasos se reduce al mínimo: el incumplimiento deja de ser una situación que puede extenderse en el tiempo y pasa a tener consecuencias casi inmediatas.
A la par, el proyecto dispone que todos los procesos de desalojo —ya sea por falta de pago, vencimiento de contrato o intrusión— se tramiten bajo el formato de juicio sumarísimo, el procedimiento más ágil del sistema judicial.
Este cambio tiene impacto directo en los tiempos:
- Hoy: entre 1,5 y 2 años
- Con la reforma: alrededor de 6 meses
La diferencia no es menor. Reduce significativamente el tiempo en que un propietario puede permanecer sin cobrar y acelera la resolución del conflicto.
Otro punto clave es la posibilidad de restitución anticipada del inmueble. Es decir, el propietario podrá solicitar la devolución de la propiedad antes de que exista una sentencia definitiva, tanto en casos de falta de pago como de ocupación sin autorización.
Para avanzar con este mecanismo deberá presentar una caución juratoria, y el pedido deberá resolverse en plazos breves dentro del mismo esquema acelerado.
Como contrapartida, el proyecto incorpora penalidades en caso de abuso. Si se demuestra que el propietario solicitó un desalojo inmediato ocultando información —como pagos ya realizados—, el juez podrá aplicar una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
La reforma también introduce cambios operativos que apuntan a reducir tiempos:
- Inspección judicial en 72 horas para identificar ocupantes
- Validez del domicilio electrónico para notificaciones
- Limitación de pruebas a documental y pericial para evitar dilaciones
Además, el mandamiento de desalojo podrá incluir desde el inicio la autorización para uso de la fuerza pública, allanamiento y apertura de cerraduras, incluso si el inmueble aparenta estar desocupado.
En conjunto, el proyecto redefine la lógica del sistema: el atraso en el pago del alquiler deja de ser una situación prolongada y pasa a ser un evento de resolución rápida, con impacto directo en los tiempos, los costos y el riesgo para ambas partes.
El debate legislativo sigue abierto, pero el cambio de enfoque ya está planteado: del incumplimiento tolerado en el tiempo a un esquema de respuesta inmediata.
