Como todos los años, El Occidental realizó un análisis urbano integral de los principales proyectos residenciales en desarrollo en la ciudad, con el objetivo de ordenar y dimensionar el crecimiento territorial desde una perspectiva estrictamente urbanística. En esta edición, el informe se concentra de manera deliberada en los desarrollos basados en lote individual, es decir, barrios cerrados y complejos tipo housing, sin incorporar la expansión de la propiedad horizontal, que constituye otro vector de crecimiento con dinámicas propias.
El valor de este análisis reside, ante todo, en su utilidad como herramienta para la toma de decisiones. Desde el punto de vista de las políticas públicas, permite anticipar el impacto del ingreso de nueva población sobre la infraestructura urbana, la movilidad, las redes de servicios, el sistema educativo, la salud, el drenaje pluvial y el espacio público, facilitando la planificación de inversiones con criterio territorial y temporal. En paralelo, también aporta información clave para la toma de decisiones empresarias y comerciales, al ofrecer una lectura precisa del mercado potencial, del perfil de las familias que se incorporarán según la jerarquía de los barrios y del target de consumo asociado a cada zona de la ciudad.
Este relevamiento se inscribe, además, en una particularidad estructural de Funes: en una ciudad de aproximadamente 100 km², la obra privada ha sido el principal motor de expansión urbana y, en simultáneo, buena parte de la nueva infraestructura pública se ejecutó a partir de aportes privados asociados a los desarrollos, bajo esquemas de plusvalía urbana. De este modo, gran parte de la red vial, los servicios y los equipamientos que hoy sostienen la expansión fueron financiados indirectamente por la urbanización privada, configurando un modelo de crecimiento singular dentro del área metropolitana.
Criterio metodológico del informe
El análisis se circunscribe al impacto urbano, tomando como unidad de medición el lote residencial. Bajo este criterio, se incluyen tanto barrios cerrados tradicionales como desarrollos tipo housing, entendidos como loteos de menor escala en los que cada propietario cuenta con su lote individual y vivienda propia, generalmente bajo la modalidad de casa llave en mano, dentro de un perímetro definido. Desde el punto de vista del uso del suelo, de la ocupación territorial y de la demanda de infraestructura, se trata igualmente de loteos urbanos, razón por la cual se integran en un mismo universo analítico.
Un proceso que se acelera desde 2019
El mapa urbano actual es el resultado de un proceso sostenido que se intensificó en los últimos años. Entre 2019 y 2023 se aprobaron 12 nuevos barrios, marcando un cambio de escala en la expansión residencial de Funes.
En una segunda etapa, desde 2024 a la actualidad, se incorporaron nuevos proyectos, entre ellos el Barrio Cerrado Natacha, el barrio abierto Girasoles y un complejo de barrio privado y club de campo, con tipología chacras, liderado por la empresa Obring.
Cabe señalar que algunos de estos emprendimientos se encuentran aún en instancias de definición técnica y administrativa, ya sea en lo referido a la precisión final de la cantidad de lotes —como ocurre en el desarrollo impulsado por Obring— o en relación con trámites de aprobación pendientes ante organismos provinciales competentes. En virtud de ello, dichos proyectos no han sido incorporados al cómputo numérico, a la espera de la consolidación de sus parámetros urbanísticos definitivos.
CUADRO 1
CUADRO 2 – Desarrollos tipo housing (casas)
Norte y sur de la Ruta 9: dos etapas del crecimiento urbano
El relevamiento permite ordenar el crecimiento según su localización territorial, distinguiendo con claridad dos áreas que hoy exhiben dinámicas urbanas diferentes: el norte y el sur de la Ruta 9.
CUADRO 3 – Barrios al NORTE de la Ruta 9
CUADRO 4 – Barrios al SUR de la Ruta 9
El sur de la Ruta 9 concentra hoy el mayor volumen de lotes y presenta un tejido urbano en gran parte consolidado o en fases avanzadas de ocupación. El norte, en cambio, reúne desarrollos más recientes, mayoritariamente aún no habitados, lo que permite anticipar que el primer impacto demográfico de gran envergadura se manifestará con mayor intensidad en ese sector.
CUADRO 5 – Barrios aún no en funcionamiento / en etapa de desarrollo
Observación: dentro de los totales presentados existen proyectos urbanos de gran escala que no están contemplados en el cómputo de lotes del informe, por responder a situaciones urbanísticas y administrativas distintas.
En el caso del proyecto urbanístico impulsado por Obring, se trata de una iniciativa de reciente ampliación y aprobación, que se encuentra actualmente en proceso de definición de la subdivisión de lotes, tanto para el sector previsto como barrio cerrado como para el área proyectada bajo formato de club de campo. Dado que la configuración parcelaria aún no está cerrada, no es posible establecer una cantidad definitiva de lotes para su incorporación al total general.
Una situación diferente es la del barrio Estancia Damfield, que corresponde a un proyecto que aún cuenta con instancias de validación pendientes, motivo por el cual no se han consolidado sus parámetros urbanísticos definitivos ni es posible establecer una cantidad de lotes validada para su incorporación al informe.
Finalmente, el fideicomiso La Reserva corresponde a un predio en una etapa embrionaria de desarrollo, a la espera de definiciones provinciales que habiliten su avance técnico y urbanístico. En este estadio preliminar, el proyecto no ha ingresado aún en una fase de planificación parcelaria concreta, motivo por el cual no resulta posible incorporar una estimación de lotes al análisis.
Lectura urbanística y demográfica
Del total de 7.475 lotes identificados en barrios cerrados, 2.975 —casi el 40%— corresponden a desarrollos que aún no están en funcionamiento o se encuentran en etapas iniciales de ejecución. Este dato resulta central para comprender la magnitud del crecimiento urbano pendiente y el volumen de población que se incorporará en los próximos años.
La integración de estos barrios con los 282 housing en ejecución permite proyectar un ingreso sostenido de nuevas familias, con impactos directos sobre la demanda de infraestructura, servicios públicos, movilidad y equipamientos urbanos. En este escenario, la planificación pública deja de ser meramente regulatoria y pasa a cumplir un rol estratégico, orientado a anticipar flujos, coordinar escalas y garantizar que la infraestructura financiada mediante plusvalía mantenga coherencia territorial y funcional.
En este esquema de crecimiento, adquiere especial relevancia la localización estratégica de equipamientos urbanos de escala ciudad, como el caso de GO Sanatorio, implantado sobre el corredor de Ruta 9 y el eje Galindo. Su emplazamiento, situado sobre la franja de transición entre el norte y el sur de Funes, consolida una posición de centralidad funcional, con capacidad de atender de manera equilibrada a ambos sectores de la ciudad y de acompañar el desplazamiento del eje demográfico hacia el norte. Esta localización refuerza, además, el rol de la Ruta 9 como corredor estructurante, no solo en términos de movilidad, sino también como soporte de servicios urbanos estratégicos.
Asimismo, para facilitar la lectura territorial del fenómeno analizado, El Occidental acompaña este informe con un mapa interactivo de Funes, que georreferencia la localización de todos los desarrollos urbanos citados. Esta herramienta permite visualizar la distribución espacial de los barrios cerrados y los desarrollos tipo housing, su relación con los principales corredores viales y la infraestructura existente, y aporta una comprensión integral del impacto urbano y demográfico proyectado sobre la ciudad.
Desde esta perspectiva, el relevamiento trasciende la enumeración de proyectos y se consolida como una base técnica para la planificación, útil tanto para el Estado —en la definición de políticas públicas e inversiones— como para el sector empresario y comercial, que encuentra en estos datos una guía concreta para interpretar el nuevo perfil urbano y de consumo que se está configurando en Funes, con una expansión que tendrá en la franja norte su principal frente de transformación en los próximos años.
