Andrés Gariboldi, titular de Cocir y de la reconocida inmobiliaria Dunod, dialogó mano a mano con El Occidental acerca de la actualidad del mercado inmobiliario de Funes. A lo largo de una extensa charla, el empresario analizó la creciente demanda de tierras en la localidad y recomendó a los propietarios no vender, a menos que tengan muy resuelto qué hacer con el dinero. «En pocos años, seguramente se generarán nuevas aprobaciones de propiedad horizontal. La Ruta 9 y Fuerza Aérea son arterias donde van a poder albergar futuros condominios y áreas comerciales», explicó. También hizo énfasis en el impulso que traerán desarrollos como Ciudad Industria para la demanda de viviendas.
Los veo muy presentes en Funes, siendo una de las inmobiliarias más fuertes de Rosario. ¿Hay un corrimiento de las operaciones inmobiliarias hacia esta zona?
Aprendimos con la pandemia que la conectividad no es solo física sino tecnológica y eso potenció Funes. Es todo un aprendizaje seguramente se dará que muchos viajen a Rosario tres veces a la semana y el resto desde su casa. Íbamos a Buenos Aires a una reunión de trabajo de 45 minutos y perdíamos un día entero, eso no se da más.
Estamos trabajando sobre lo que el mercado está demandando. En su momento trabajamos mucho los monoambientes que nosotros le decíamos “caja de seguridad” porque la gente se llevaba la plata de las cajas a este formato de vivienda muy demandado por los estudiantes. Hoy la demanda está enfocada en la zona oeste de la ciudad de Rosario y acompañamos empresarialmente a ese mercado.
La gente quiso salir de ese dos dormitorios contrafrente sin balcón definitivamente.
Pero no todo ese mercado tiene acceso a barrios cerrados, incluso abiertos. Estamos hablando de lotes con superficies de 500 / 800 m2 en adelante. ¿Cómo ves los condominios como respuesta a esta limitación?
Vamos por ese camino, falta darle mayor celeridad a las aprobaciones que estuvieron centradas en los barrios cerrados y abiertos.
«La gente quiso salir de ese dos dormitorios contrafrente sin balcón definitivamente».
Con tierras tan demandadas, ¿Qué aconsejas a los propietarios de inmuebles, sobre todo a los que tienen terrenos estratégicos? ¿Vender o alquilar?
Si no tenés resuelto que vas a hacer con el dinero y tenés un capital en tierra yo lo esperaría, porque en pocos años seguramente se generen nuevas aprobaciones de propiedad horizontal.
Ruta 9 y Avenida Fuerza Aérea son arterias donde van a poder albergar futuros condominios y áreas comerciales.
Mientras tanto alquilar.
Alquilamos hace un tiempo, por ejemplo, donde ahora funciona el proyecto gastronómico Los Morros.
El proyecto Ciudad Industria va a generar mucha demanda para gente que trabaje en esas empresas.
Habría que poner mucho hincapié en acompañar con obras de infraestructura el fuerte desarrollo privado.
Te llevo a la ciudad de Rosario. ¿Notás alguna recuperación del microcentro?
La Peatonal Córdoba es el shopping más importante que tiene la ciudad, en forma gradual se va ocupando. Si vos mirás desde calle Paraguay a Maipú, van quedando cada vez menos locales vacíos, producto de que cedieron los precios y las restricciones comenzaron a liberarse, ahora hay más gente en el centro. Un indicativo es la falta de taxis.
Es más lenta la recuperación en el sector del Paseo del Siglo pero la zona de Peatonal Córdoba viene mejor.
«La Peatonal Córdoba es el shopping más importante que tiene la ciudad, en forma gradual se va ocupando».
Pensaba que el Paseo del Siglo es el área más vigorosa del centro.
Hoy en el Paseo del Siglo tenés por cuadra uno o dos locales desocupados, en cambio en calle Paraguay hasta San Martín están quedando pocos locales.
¿Explicación?
El Alto es el fuerte competidor del Paseo del Siglo, es el sector de consumo más alto.
¿Qué pasará con la ocupación de las grandes superficies? Más allá del caso Falabella, hay una gran cantidad de locales, antes ocupados por bancos, cadenas de electrodomésticos, que tardarán en regresar, aún si en algún momento el país cambia hacia un rumbo de moderación.
La ocupación de grandes superficies pasa no solo por una decisión del sector privado, está atado a decisiones del sector político: plan económico y seguridad jurídica. No es fácil.
Un cliente que ocupaba en microcentro un local de 1.500 m2, nos alquiló uno de 250 m2 sobre calle Balcarce. Hay una reconversión, las entidades bancarias por casa, ya no requieren grandes superficies.
«Es más lenta la recuperación en el sector del Paseo del Siglo pero la zona de Peatonal Córdoba viene mejor».
¿Cuál es la posición que toman los propietarios de los grandes locales?
El propietario de un local está dispuesto a escuchar propuestas, buscar un punto de equilibrio, sentarse en una negociación. Subdividir la propiedad en locales más pequeños es una opción.
¿Qué otras soluciones aporta una inmobiliaria, en la búsqueda de un potencial inquilino?
Vamos hacia las marcas que no están en Rosario, sobre todo franquicias. También vamos hacia marcas que se encuentran en otros centros comerciales. En zona sur hay actores que les van muy bien y vamos a su búsqueda.
El año que viene tendremos el desembarco de varias franquicias gastronómicas y servicios.
¿Alquilar un local es tan desventajoso como alquilar una vivienda? La inflación y la nueva Ley de Alquileres hicieron estragos.
Durante muchos años nos manejamos con alquiler de locales comerciales a 36 meses y viviendas a 24.
El dueño de un local está acostumbrado a manejarse con un contrato a 3 años donde se permiten ajustes trimestrales o semestrales entonces el propietario no sufre el deterioro como sí lo sufre el propietario de una vivienda que se ajusta una vez al año.
¿Qué pensás sobre la estrategia de vigorizar el microcentro a través de estimular proyectos inmobiliarios enfocados en la vivienda y áreas de servicios?
Hay un público que quiere vivir en el centro, a la gente joven le gusta el centro, el movimiento y hay proyectos con grandes áreas verdes muy atractivos.
Pero tenes un Concejo muy complicado en cuanto a regulaciones
Totalmente. Demoraron un año y medio para aprobar que los balcones fueran de 1,20 m de profundidad a 1,50 m. Otro tanto para que la Calle San Juan pueda tener una altura de 30 metros en vez de 23 metros. Mientras tanto en Funes desembarcaron emprendimientos de una magnitud increíble.
«Demoraron un año y medio para aprobar que los balcones fueran de 1,20 m de profundidad a 1,50 m».
Además hay una gran cantidad de inmuebles abandonados porque son considerados Patrimonio Histórico con una regulación especial que limita al dueño la disposición de su propiedad.
Urge una revisión de inmuebles considerados como Patrimonio Histórico totalmente deteriorados.
El intendente tiene que poner un énfasis mayor porque la obligación que tiene Rosario es generar empleo, y la construcción es la herramienta más sencilla para lograrlo.
La UNR hizo un trabajo para el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario, donde destaca que cada 10.000 m2 (cuatro edificios de 2.500 m2) generan 2000 puestos de trabajo en forma directa e indirecta realmente. Es altamente dinamizador.
Por cada peso invertido en la construcción se derrama 2,2 pesos.
«Urge una revisión de inmuebles considerados como Patrimonio Histórico totalmente deteriorados».
¿Cómo viene el mercado de alquiler de vivienda?
Se retiró mucha gente del mercado de alquiler y se fue al mercado de venta.
Hay muchos propietarios de dos o tres departamentos que los compraron para que los acompañen en su proceso jubilatorio. Hoy dos propiedades alquiladas a 18.000 pesos cada una, más la jubilación no les alcanza para vivir.
¿Ves la posibilidad que se modifique la Ley de Alquileres a partir de una nueva conformación del Congreso, donde si nos guiamos por el resultado de las PASO es favorable para la oposición?
A través del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, planteamos la Reforma de la Ley de Alquileres. Estuvimos reunidos con María Eugenia Vidal, Martin Tetaz y Cristian Ritondo a quienes planteamos volver a los 24 meses en lugar de 36 y pasar de una actualización anual a semestral.
¿Cómo les cayó la idea?
Están convencidos que debe ser así.
«Estuvimos reunidos con María Eugenia Vidal, Martin Tetaz y Cristian Ritondo a quienes planteamos volver a los 24 meses en lugar de 36 y pasar de una actualización anual a semestral».
De Tetaz no tengo dudas, ¿Vidal también?
Sí, ella plantea incluso la derogación completa de la ley actual. Está convencida que fue perjudicial para los locatarios y locadores.
