Febrero será un mes de fuerte impacto para los inquilinos que siguen bajo contratos firmados con la derogada Ley de Alquileres de 2020. El ajuste anual del Índice de Contratos de Locación (ICL), vigente hasta el 31 de diciembre de 2023, marca para este mes un incremento del 34,6%, lo que lleva un alquiler tipo de $400.000 a $538.400.
Ese esquema convive hoy con una dinámica muy distinta en los contratos firmados después del DNU 70/2023, que liberalizó el mercado y permitió a propietarios e inquilinos pactar libremente tanto el índice como la periodicidad del ajuste.
❝Un mercado en doble carril❞
La presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), Josefina Pantano, explicó que hoy coexisten dos lógicas completamente diferentes:
“El ICL mostró un comportamiento más estabilizado en 2025 y sigue siendo una referencia útil para contratos de plazos largos. Pero en los pactos posteriores al DNU se observa más heterogeneidad: las partes buscan ajustes más cortos para tener previsibilidad en un contexto de desinflación.”
La funcionaria remarcó que la eliminación de la Ley de Alquileres y la vuelta a la autonomía contractual generaron “un proceso de acomodamiento natural” en el que los propietarios ya no están atados al ajuste anual, mientras que los inquilinos pueden negociar tramos más suaves distribuidos a lo largo del año.
Los números del mes: cuánto ajustan los contratos nuevos
De acuerdo con los cálculos relevados en el mercado inmobiliario, en un alquiler base de $500.000, los incrementos pactados en contratos post-DNU promedian:
- Trimestral: +6,08%
- Cuatrimestral: +8,22%
- Semestral: +12,81%
Estos porcentajes, si bien son más frecuentes, generan aumentos menores por cada tramo comparados con el salto del 34,6% que implica un ajuste anual por ICL. Para muchos inquilinos, esta modalidad permite evitar el impacto de un solo incremento elevado, aunque con actualizaciones más frecuentes.
Transición normativa y doble sistema de actualización
La derogación de la Ley de Alquileres y la vigencia actual del DNU dejó al mercado argentino en un escenario de transición donde conviven:
- Contratos viejos (ICL): ajustes anuales con variaciones fuertes pero más espaciadas.
- Contratos nuevos (post-DNU): libertad de índice y periodicidad, con incrementos más acotados pero recurrentes.
Pantano subrayó que esta convivencia “va a durar al menos dos años”, hasta que los últimos contratos firmados bajo la ley anterior venzan definitivamente.
Impacto inmediato para febrero
Así, mientras los acuerdos posteriores al DNU avanzan hacia una estabilización de tramos cortos, los contratos antiguos enfrentan en febrero uno de los ajustes más significativos del año. Para quienes renovaron entre 2021 y 2023, el salto del 34,6% marca uno de los picos de actualización dentro de un mercado que intenta reorganizarse.
En síntesis, febrero exhibe con claridad las dos velocidades del mercado locativo: una actualización anual pesada para los contratos heredados, y un sistema más flexible, fragmentado y negociado en los acuerdos nuevos.
