La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) difundió un informe que cuantifica con precisión un fenómeno que atraviesa a todo el sector: el 52,53% del costo total de una obra corresponde hoy a impuestos, entre IVA, tasas municipales, aportes locales e Ingresos Brutos provinciales. La cifra coloca a Argentina entre los países con mayor carga tributaria sobre la construcción.
El estudio detalla que la estructura fiscal actual pesa más que cualquier otro rubro de la obra, incluyendo estructura, instalaciones o terminaciones. Ese esquema no sólo encarece el producto final, sino que además reduce la rentabilidad a niveles mínimos o directamente nulos, frenando la puesta en marcha de nuevos desarrollos.
Una ecuación desbalanceada: los costos suben tres veces más que los precios
El trabajo de la CEDU revela otro dato clave:
- los costos de construcción crecieron entre 120% y 140% en los últimos dos años, mientras que
- los precios de venta aumentaron apenas alrededor del 20%.
La brecha —que llega a superar los 120 puntos porcentuales— deja a las empresas con márgenes extremadamente ajustados, incluso en proyectos en ejecución. Para sostener la actividad, muchas desarrolladoras achicaron metros, reformularon etapas y avanzan hacia unidades de menor riesgo y menor inversión inicial.
Ingresos Brutos, el impuesto que más distorsiona el costo final
La CEDU identifica a Ingresos Brutos como el componente más nocivo del esquema actual. Su efecto no está en la alícuota nominal, sino en su carácter acumulativo:
- grava al fabricante,
- vuelve a gravar al distribuidor,
- vuelve a gravar a la constructora,
- y reaparece en la venta final.
Ese efecto cascada no responde a valor agregado, sino a la repetición del mismo impuesto en cada eslabón de la cadena. El resultado es un sobrecosto artificial que impacta directamente en el precio del metro cuadrado.
Asimetrías: cada provincia y cada municipio aplican su propio criterio
El informe también registra fuertes disparidades entre jurisdicciones.
Según la Cámara, provincias y municipios aplican los mismos impuestos con alícuotas distintas, criterios distintos e incluso con cambios frecuentes, a lo que se suman tasas nuevas que aparecen sin previsibilidad. Esta fragmentación profundiza la incertidumbre y vuelve imposible proyectar costos a mediano plazo.
Financiamiento caro y costos laborales altos: los factores que completan el cuadro
Al peso impositivo se le agrega el incremento del costo laboral local y un contexto de financiamiento más caro, que eleva el costo del dinero para acopiar materiales, iniciar etapas o sostener certificaciones de obra. La combinación de estos factores termina de tensar la ecuación económica del desarrollismo.
Más inversiones afuera, menos obras nuevas en Argentina
En este panorama, la CEDU señala que crece la tendencia de inversores argentinos que optan por desarrollar en países limítrofes, donde encuentran cargas más bajas y marcos regulatorios estables. En paralelo, dentro del país se desacelera el inicio de nuevas obras, especialmente las de mayor escala.
Conclusiones del informe
El trabajo de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos concluye que, con una carga fiscal que supera el 50%, con costos que suben tres veces más que los precios y con un sistema impositivo heterogéneo y acumulativo, la construcción opera con márgenes prácticamente inexistentes.
Para recomponer el ritmo de actividad, el sector considera indispensable:
- aliviar IVA, Ingresos Brutos y tasas superpuestas,
- unificar criterios entre provincias y municipios,
- dar estabilidad regulatoria,
- y crear instrumentos de crédito que acompañen la demanda y hagan viable el acceso a la vivienda.
Mientras eso no ocurra, la vivienda seguirá siendo refugio de valor para los argentinos, pero cada vez más difícil de producir para quienes deben construirla.
