En el oeste rosarino, algo cambió para siempre. Funes, Fisherton y Roldán ya no funcionan como tres localidades separadas, sino como un ecosistema urbano integrado, donde el crecimiento demográfico, la migración desde Rosario y la consolidación de nuevos barrios forjaron un mercado que hoy respira su propia dinámica. Y dentro de ese escenario, los locales comerciales y las oficinas se convirtieron en los activos más buscados del momento.
Para comprender qué está ocurriendo, El Occidental dialogó con Fabio Juaneu, titular de Funes Inmobiliaria, quien aporta una mirada precisa sobre la evolución del corredor. “Para entender por qué hoy estamos en pleno boom comercial, hay que mirar apenas unos años atrás”, introduce. Entre 2008 y 2010, Funes y Roldán pasaron de 4.000 a 30.000 lotes cada una. La radicación masiva de familias, sumada a la construcción sostenida de viviendas, derivó en una planta urbana consolidada. “Y cuando esas familias empiezan a necesitar comercios, servicios, consultorios y oficinas, explota la demanda”, resume.
Ese fenómeno se siente en todos los ejes. En Funes, Vida Multiespacio y la zona de Irigoyen marcan valores inéditos y tiempos de ocupación que a veces no llegan a una semana. Galindo vive un impulso propio desde la bajada de la autopista y la cercanía con el sanatorio, mientras que Ruta 9 sostiene un comportamiento casi orgánico: crece desde hace más de dos décadas y hoy es el corredor más sólido del área metropolitana. Hacia el oeste, José Hernández avanza de forma constante, y en la zona norte de Funes —Vida Lagoon, Canes, Funes Norte, La Guillermina— se observa un tejido comercial incipiente que acompañará la expansión residencial.
Los números confirman el atractivo
Los datos del mercado muestran por qué el ladrillo comercial volvió a ganar la pulseada. Un local de 250 m² en Funes, con dársenas y buena exposición, requiere una inversión en torno a US$300.000 y deja una renta anual del 8% al 12%, según la ubicación. Las oficinas y los locales más chicos, de 35 m², se ubican entre el 9% y el 12%. La vacancia es prácticamente inexistente: una semana en Funes, un mes en Roldán y entre uno y dos meses en Fisherton, dependiendo de la zona.
En valores actuales, un local de 250 m² se alquila en $2.500.000 mensuales en Funes y en $1.600.000 en Roldán. Fisherton, por su parte, se mueve en una franja de $1.500.000 a $2.000.000. Todo, con contratos que volvieron a firmarse mayoritariamente en pesos ajustados por IPC, dejando atrás los acuerdos en dólares que se desvalorizaron fuerte.
Roldán: la gran oportunidad de los próximos diez años
Roldán, por su parte, atraviesa un proceso distinto, pero complementario. El eje Ruta 9 + AO12 está comenzando a consolidarse como un nodo propio, impulsado por proyectos como Paseo del Sol, los desarrollos de Transatlántica y Pecam, y un trabajo regulatorio que apunta a ordenar los futuros corredores comerciales. “Roldán tiene condiciones para ser la gran oportunidad de los próximos diez años: mejores precios de tierra que Funes, rentabilidades similares o incluso algo superiores y posibilidad de encarar un crecimiento más ordenado”, plantea Juaneu.
En este nuevo ecosistema urbano, el debate vivienda vs. local comercial ya tiene un ganador. “La mejor inversión de renta hoy es el local comercial. En Funes rinde más que la oficina; en Fisherton ambos productos se mueven parejo, pero el local sigue un paso adelante”, afirma. Incluso en los desarrollos mixtos, donde conviven vivienda, oficinas y locales, estos últimos continúan siendo la “vedette”: se venden primero, sostienen mejores precios y logran retornos más estables.
El perfil inversor también muestra una identidad propia: predominan los pequeños desarrolladores que buscan consolidar carteras, con una tendencia creciente a armar paseos comerciales de 4 a 6 locales de 100 m², con 10 a 16 dársenas y un criterio curado de ocupación —gastronomía, salud, servicios profesionales— que garantiza sinergia interna. Un ejemplo es Paseo del Sol, que avanza hacia un polo orientado a la salud con gimnasios, consultorios, bioquímica y farmacia.
En cuanto a la construcción, la opción en seco no cambia sustancialmente la ecuación económica. “El costo es similar al tradicional. La diferencia está en los tiempos, pero en locales muy vidriados la lógica estructural es la misma”, aclara.
¿Qué recomienda Juaneu para quien hoy quiera entrar al mercado? Su respuesta es directa: “Paseos comerciales de 4 a 6 locales de 100 m² en corredores claves, especialmente sobre Ruta 9 y AO12.”
El oeste, con su nuevo ADN demográfico y comercial, confirma así una tendencia: si hay un ladrillo ganador hoy, es el corporativo.
