En el actual contexto, quedó claro que los bancos no serán aliados estratégicos del despegue inmobiliario en Argentina. No financiarán a los compradores de proyectos desde el pozo, salvo contadas excepciones con ciertos desarrolladores puntuales.
Frente a esta realidad, el sector se enfrenta al desafío de crear sus propios esquemas de crédito post posesión para poder darle salida a los emprendimientos. No es lo habitual en otras partes del mundo, ni tampoco una práctica que surja de la vocación natural de los desarrolladores locales. Sin embargo, resulta la única manera de vender a precios más lógicos y a un público más amplio, aportando viabilidad y sustentabilidad a una actividad que hoy atraviesa un momento complejo.
A continuación, Tabakman detalla los puntos centrales que deben tenerse en cuenta para avanzar en este modelo:
Aspectos legales
Es clave atender a las limitaciones aún vigentes sobre esquemas indexatorios (como el índice CAC) y definir qué garantías se ofrecerán: si se dará o no escritura al entregar la posesión, y cómo se resolverá la brecha entre el fin de obra y la posibilidad de escriturar. También aparece el debate sobre hipotecas divisibles, el vehículo legal desde el cual otorgar el financiamiento (si desde la desarrolladora o a través de otra entidad) y la inscripción de boletos en los registros, ahora habilitada. Además, existen cuestiones impositivas relevantes y herramientas de vehículos con oferta pública que conviene aprovechar.
Comercialización
Definir el precio de las unidades a financiar post posesión, la tasa de interés y la moneda es central. Las fechas de inicio y entrega de la obra cambian en función del flujo de ventas y del esquema de financiamiento. También, el marketing se modifica: el interlocutor deja de ser un inversor para convertirse en un usuario final.
Aspectos financieros
Resulta imprescindible prever de entrada la posibilidad de descargar la cartera en bancos, inversores o en el mercado de capitales.
Inversores estratégicos
Algunas desarrolladoras podrán armar estos planes sumando inversores desde el inicio, interesados en contar con flujos de fondos estables y seguros en el tiempo. Incluso podrían resultar más atractivos que tener unidades en renta.
Estructuración de los proyectos
El nuevo modelo exige repensar desde la base la estructuración de los emprendimientos: la compra de tierra (canje incluido), la elección de los barrios y la escala de los proyectos deberán ajustarse a esta modalidad.
Aspectos constructivos
Se impone avanzar hacia la estandarización de procesos y productos, evaluar la importación de insumos e incluso de viviendas completas para bajar costos.
