En los últimos años, pero fundamentalmente a partir del 2019, el municipio de Funes comenzó una activa política de habilitaciones de desarrollos privados, consistentes en barrios cerrados, abiertos, condominios de casas de doble altura y complejos comerciales.
Producto de la pandemia, la aceleración del desembarco de proyectos urbanísticos en entornos naturales, tuvo su pico en el 2020 y el 2021, con una marcada capitalización por parte de la ciudad de Funes en relación a el resto de las localidades del Gran Rosario y a la propia Rosario, que le siguió en orden de importancia con numerosos condominios en el Barrio de Fisherton, hoy bajo un lento debate sobre cambios en sus normativa urbanística.
Evaluando el impacto de la inversión privada en la ciudad, el Presidente del Concejo, Carlos Olmedo, explicaba semanas atrás a El Occidental: “El impacto de estos nuevos emprendimientos es sumamente positivo en cuanto al crecimiento y desarrollo de la ciudad. Cada una de estas urbanizaciones deja al erario público cifras millonarias en dólares en concepto de Plusvalía que es utilizada única y exclusivamente para la realización de obra pública. Estas obras son decididas y aprobadas por el Concejo con ordenanzas especiales dictadas para tal efecto. Además, tenemos que considerar la cantidad de nuevas cuentas municipales que pasan a abonar una TGI como cualquier zona urbana y deja de pagar la tasa rural que es cinco litros de gasoil por hectárea por año. Sin dudas que eso es más que positivo para las arcas municipales”. Graficando Olmedo explicó: “En el caso de Vida Lagoon, su aprobación mediante ordenanza le deja a la ciudad 3.600.000 de dólares, además de proveer de la red de agua potable a funes town, zona 8, zona 9, Don Mateo y Cantegrill, todos los accesos para ingresar al barrio y una donación de 90 mil metros cuadrados de tierra para el Municipio. Es un desarrollo enorme en materia de obras e infraestructura que le va a cambiar la vida a todas esas familias que dependen de una canilla pública para disponer de agua potable”.
Se toma real dimensión del aporte de estos fondos extraordinarios, cuando se confrontan las cifras con los presupuestos municipales de cada año. Así, cuando en el 2020 el presupuesto municipal equivalía a 20.646.528,57 millones de dólares (cifra convertida a cotización de dólar BNA del 19/12/19), el total de ingresos por plusvalía fue de 5.601.503 dólares, el 27,13% del presupuesto de Funes.
En el año 2021, el municipio manejó un presupuesto de 15.567.715,28 millones de dólares (cifra convertida a cotización de dólar BNA del 17/12/20), mientras que el total por plusvalía se ubicó en 6.243.493 millones de dólares, el 40,10% del presupuesto de la ciudad.
Radiografía de las Habilitaciones
Tomando las habilitaciones superiores a 50.000 dólares, en el período 2019 y 2021 el municipio recibió en concepto de plusvalía alrededor de 15 millones de dólares, recurso extraordinario que se emplea exclusivamente para obra pública, reflejada fundamentalmente en la pavimentación de calles y puesta en valor de plazas de la ciudad, como así también adquisición de rodados para la flota municipal de vehículos y maquinarias.
Entrando en detalle, las habilitaciones que se destacan fueron las siguientes:
En el 2019 la Ordenanza Nº 1205/19 , habilitó Vida II, bajo la figura de Club de Campo, en una superficie total de aproximadamente 159 hectáreas, cuya plusvalía ascendió a 3 millones de dólares.
En el 2020, a partir de la Ordenanza Nº 1347/20, se incorpora a la zona urbana, una superficie de 2607,27 m2, situada sobre las calles: Picton, Galindo (Ruta 34S) y calle 1. El predio, que en principio sería destinado al funcionamiento de una concesionaria premium, continúa sin definiciones sobre su destino comercial. La plusvalía calculada por el Ejecutivo ascendió a 116.298 dólares.
En el mismo año, la ordenanza Nº 1328/20, otorgó un permiso para un nuevo emprendimiento para el Loteo Las Calandrias, delimitado entre calles El Payador – B. Houssay – Las Bordonas – JM de Rosas, con una superficie total de 6052,91 m2, para constituir unidades residenciales bajo el régimen de PH. Su plusvalía ascendió a 97.230 dólares.
El fructífero 2020 en materia de habilitaciones también generó la ordenanza Nº 1325/20 permitiendo un nuevo desarrollo con fin residencial en calle Los Girasoles 3175, con una superficie total de 3870 m2, para construir unidades funcionales bajo el régimen de PH. Su plusvalía fue de 63.840 dólares.
Bajo la ordenanza Nº 1354/20, llegó el megadesarrollo de la sociedad Rossetti Desarrollos Urbanos y Rosental Inversiones, en un espacio de 152 hectáreas para dar paso al barrio privado Vida Lagoon, cuya plusvalía sumó el equivalente a 3.600.000 de dólares al erario público, liderando el ranking de las plusvalías generadas en el período estudiado.
Otro barrio que tuvo luz verde bajo ordenanza Nº 1336/20, fue La Finca. De este modo se incorporó a la zona urbana de Funes una superficie total de 68 hectáreas sobre la Av. Arturo Illia y calle Urquiza, lindero al Arroyo Ludueña. Su plusvalía ascendió a 1.465.600 dólares.
Más tarde, bajo ordenanza Nº 1330/20 se incorpora a la zona urbana una superficie total de 4,736 m2, sobre las Calle Pedro A Ríos y la continuación del trazado oficial de calle Av. del Rosario, para desarrollo del condominio de la familia empresaria Imaz, sobre calle Pedro Rios. Su plusvalía fue de 105.350 dólares.
Cerrando el año, la ordenanza Nº 1329/20 otorgó un permiso para un nuevo emprendimiento con fin residencial en la trama urbana de Funes denominado “Condominio Mitre” ubicado en Bv. Mitre entre Sarmiento y Ruta 9, para el desarrollo del condominio de la familia Imaz. Correspondió para este proyecto una plusvalía de 153.185 dólares.
El 2021, continuó con la aceleración que la pandemia le imprimió a los negocios inmobiliarios.
La ordenanza Nº 1452/21 incorpora a la zona urbana una superficie total de 6071,85 m2 ubicados sobre Autopista Rosario – Córdoba y Las Clavelinas, para llevar a cabo un desarrollo de viviendas unifamiliares. Se establece una plusvalía de 235.215 dólares.
La ordenanza Nº 1385/21 habilita el novedoso proyecto de los lagos Aguadas Lake, incorporando a la urbe una superficie total de 24 hectáreas, situado sobre la intersección de las calles Jujuy y Mendoza, lindero al oeste con los barrios San Sebastián y Aguadas, cuya plusvalía ascendió a la suma de1.058.792 dólares.
La ordenanza Nº 1451/21 incorporó al área urbana tres lotes ubicados sobre la calle Galindo con una superficie total 6.203,73 m2 para desarrollo privado de emprendimiento mixto a cargo de la empresa Fundar, con posibilidad de utilizar las tierras para residencias y comercios. Su plusvalía ascendió a 143.000 dólares.
Bajo la ordenanza Nº 1442/21 se habilita Casas Blancas, un emprendimiento de 6104 m2 de superficie total, ubicado en la intersección de las calles M. Galindo y Gdor. Vera, para constituir hasta veinte unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal. Su plusvalía fue por el equivalente a 91.450 dólares.
De la mano de Rosental Inversiones y Rossetti Desarrollos Inmobiliarios, bajo la Ordenanza Nº 1439/21, se otorgó la viabilidad del Barrio Cerrado San Patricio, en un espacio rural de 44 hectáreas aportando una plusvalía equivalente a 1.189.000 de dólares.
La ordenanza Nº 1440/21, otorgó viabilidad de localización para el desarrollo de un emprendimiento privado bajo la figura de Club de Campo “VIDA CHACRAS”, un espacio rural de 89 hectáreas, cuya plusvalía ascendió a 1.370.000 dólares.
La ordenanza Nº 1438/21 incorporó a la zona urbana dos lotes que encierran una superficie total de 240.573,63 m2, y otro de 14 hectáreas, para el desarrollo de un barrio privado mixto (cerrado abierto) de la sociedad Rossetti Desarrollos Urbanos y Rosental Inversiones. Su plusvalía se calculó en 1.050.000 dólares.
Bajo la ordenanza Nº 1435/21, se aprobó una nueva habilitación de la Estancia Damfield, autorizando la instalación de un salón de usos múltiples para los siguientes rubros: gastronómico, salón de fiestas y eventos, deportivo, educativo, feriales, hotelero, turístico en general y rubros afines y complementarios. Su plusvalía ascendió a 100.000 dólares.
Bajo la ordenanza Nº 1376/21 se otorgó al emprendimiento urbanístico denominado “Loteo Abierto Barrio Angelomé” una prórroga extraordinaria de un año, para el desarrollo del loteo Calmo, un nodo comercial sobre la Autopista Rosario Córdoba y Miguel Galindo, cuya plusvalía se calculó en 500.548 dólares.
El Barrio abierto Atardeceres obtuvo su factibilidad a través de la ordenanza Nº 1450/21. Cuenta con una superficie total de 202,019.06 m2 situada sobre Vélez Sarsfield y Pedro A Ríos. La plusvalía establecida fue de 505.488 dólares.
Ranking de plusvalías 2019-2021
(Cifras expresadas en dólares, tomadas a dólar oficial de la fecha de aprobación por ordenanza)
Vida Lagoon (Barrio Cerrado) 3.600.000
Chacras Club de Campo (Barrio cerrado) 3.000.000
La Finca (Barrio Cerrado) 1.465.600
Vida Campo (Barrio cerrado) 1.370.000
San Patricio (Barrio Cerrado) 1.189.000
Aguadas Lake (barrio privado) 1.058.792
Barrio mixto (abierto y cerrado) 1.050.000
Atardeceres (Barrio Abierto) 505.488
Calmo (nodo comercial) 500.548
Las Clavelinas (PH) 235.215
Mitre (PH) 153.185
Mixto Fundar (residencial y comercios) 143.000
Galindo entre Picton y Calle 1 (sin definición comercial) 116.298
Pedro Ríos (PH) 105.350
Estancia Damfield 100.000
Las Calandrias (PH) 97.230
Casas Blancas (PH) 91.450
Los Girasoles (PH) 63.840
