La inversión inmobiliaria es una buena oportunidad siempre que se disponga de las condiciones necesarias. La principal es la capacidad de realizar altos desembolsos, porque salvo productos como plazas de garaje o viviendas en ciudades pequeñas, exige destinar cantidades que superan los cientos de miles de euros. Pero la profundidad de bolsillos, unida a buen ojo para el mercado inmobiliario, pueden dar como resultado un gran éxito inversor.
En los últimos años, la rentabilidad bruta de uno de los productos inmobiliarios más habituales para la inversión, la vivienda, se ha mantenido en los entornos del 7%. En el tercer trimestre del año, en concreto, la rentabilidad media de la vivienda en España fue del 7,1%, según el portal inmobiliario Idealista. Pero lo cierto es que es probable que en 2024 esa rentabilidad estable toque a su fin.
Hay que tener en cuenta que en términos inmobiliarios, la rentabilidad bruta es el resultado de dividir el precio de venta entre el precio del alquiler durante un año. El factor desestabilizador vendrá de que, a partir de ahora, la previsión es que las subidas de precios de compra de vivienda continúen por la senda de la moderación que llevan todo el año, para acercarse hasta unos incrementos en el entorno del 1%, una vía que por ahora el alquiler no parece que vaya a recorrer.
La fuerte tensión que existe entre la oferta y la demanda del alquiler, acentuada además por el hecho de que la Ley de vivienda ha retraído aún más la oferta, llevará los precios del alquiler a nuevos incrementos en 2024. De hecho, el portal inmobiliario Fotocasa pronostica subidas superiores al 5%. Y eso que la mencionada ley impone límites de renovación del alquiler del 3%. Pero medidas restrictivas de este tipo suelen traducirse en el afloramiento de un mercado negro.
Además, la ley no incluye otras modalidades del alquiler, como el habitacional, el turístico y las estancias cortas, todas ellas fórmulas que han crecido en popularidad y que suelen ser más rentables que el alquiler tradicional.
Yendo ya a las capitales más rentables, destacan Murcia, con un 8,3%; Lérida, con un 8%, y Huelva, con un 7,6%.
En el extremo contrario, las capitales menos rentables son San Sebastián, con un 3,8%; Palma, con un 4,5%, y A Coruña, con un 4,7%.
En líneas generales, las ciudades más grandes están en la parte baja de la tabla y lejos de la media nacional, como es el caso de Madrid (5,2%) o Barcelona (5,8%). Porque aunque en estos lugares los precios de los alquileres han experimentado importantes avances en los últimos meses, también lo han hecho los de compra.
En cualquier caso, el porcentaje de rentabilidad no lo es todo. Porque, ¿de qué sirve que un inmueble tenga posibilidad de rendir por encima del 7% si se pasa la mitad del año vacío por falta de demanda? De ahí que quizá la mejor opción no sea invertir en vivienda en una de las ciudades más rentables, sino quizá hacerlo en una que lo es menos, pero que tiene un flujo de demanda asegurado por mucho tiempo. No hay que perder de vista que la vivienda es una inversión a largo plazo.
De cualquier modo, conviene analizar en profundidad el tipo de inmueble, su localización y qué tipo de demandantes tiene ese mercado antes de realizar una inversión de tanta relevancia.
Por ejemplo, volviendo a las citadas modalidades de alquiler por habitaciones y vacacional. En el primer caso, quizá sea una buena idea invertir en un inmueble grande, con tres o cuatro habitaciones, en ciudades con alta presencia universitaria, ya que son los principales interesados en alquilar habitación.
En el segundo caso, puede que lo mejor sea comprar un piso pequeño y céntrico en una ciudad con músculo turístico: supone un desembolso importante, pero en algunas ciudades de España la rentabilidad del alquiler vacacional puede triplicar la de la modalidad tradicional.
Garajes
Hay otras opciones de inversión inmobiliaria, más allá de la vivienda. Están los garajes, que requieren un nivel de inversión muy inferior a la vivienda y que rentan de media el 7,7%.
Y los bolsillos con más fondo pueden invertir en locales comerciales y oficinas, aún más rentables. La rentabilidad media de las oficinas es del 12,7%, y la de los locales comerciales llega al 9,8% de media.
