La medida permite escriturar y financiar cada parcela por separado, lo que allana el camino para el desarrollo de barrios y facilita el acceso a tierra. Pero obliga a los bancos a asumir un rol activo que hoy no están preparados para cumplir.
Con la publicación de la Resolución 327/2025, el Gobierno nacional oficializó la reglamentación de las hipotecas divisibles, una herramienta clave prevista en el DNU 70/2023 que promete destrabar el financiamiento para la compra de lotes. El cambio central es que, a partir de ahora, cada unidad dentro de un proyecto inmobiliario podrá ser hipotecada individualmente, incluso antes de que esté escriturada a nombre del comprador.
¿Qué cambia con esta medida?
Hasta ahora, un desarrollador que ofrecía terrenos dentro de un emprendimiento no podía gestionar hipotecas sobre cada lote por separado, porque legalmente seguían formando parte de una única parcela madre. Eso hacía que los bancos sólo pudieran otorgar crédito sobre el todo, algo inviable tanto para compradores individuales como para quienes construyen barrios por etapas.
Con la hipoteca divisible, se permite que cada comprador acceda a un crédito hipotecario individual sobre la porción del terreno que le corresponde, incluso antes de que finalice el proceso de subdivisión y escrituración. Esto acelera las ventas, mejora la planificación financiera y multiplica el acceso al crédito para adquirir tierra.
¿Cómo se implementa?
El mecanismo se basa en una figura jurídica ya prevista en el Código Civil, pero que no estaba reglamentada. Ahora, la norma habilita a los escribanos a inscribir hipotecas sobre unidades aún no escrituradas, siempre que el proyecto esté registrado y cuente con planos aprobados. Es decir, el loteo debe estar correctamente trazado y con documentación urbanística en regla, pero ya no hará falta esperar años para individualizar las parcelas en el registro de la propiedad.
El problema: un sistema bancario que no sabe dar crédito
Si bien la normativa representa un avance estratégico para el desarrollo urbano, su efectividad dependerá de otro factor: que los bancos estén dispuestos —y preparados— para otorgar créditos hipotecarios en serio. Y allí surge la mayor dificultad.
Durante las últimas décadas, las entidades financieras han privilegiado el negocio de las tarjetas de crédito y el financiamiento al consumo, relegando el crédito hipotecario a una mínima expresión. Y cuando surgieron oportunidades para cumplir funciones más complejas, como ocurrió con el último blanqueo de capitales, muchos bancos mostraron una alarmante falta de preparación: derivaban a los clientes a consultar en la web, sin personal capacitado ni respuestas concretas.
Este nuevo escenario requiere una transformación profunda de los recursos humanos y operativos del sistema bancario argentino. Porque aunque parte de la operación pueda resolverse digitalmente, tomar un crédito hipotecario implica una decisión de largo plazo —20 o 30 años— que necesita asesoramiento profesional, acompañamiento y claridad absoluta.
Un llamado a profesionalizar el crédito
La reglamentación de las hipotecas divisibles es una herramienta técnica potente, pero no autosuficiente. Para que funcione en la práctica, los bancos deben volver a actuar como verdaderos prestamistas, preparados para evaluar proyectos, guiar a los clientes y resolver dudas en una operatoria compleja pero fundamental para miles de familias que buscan acceder a la tierra.
De lo contrario, la nueva norma correrá la misma suerte que otras buenas ideas mal implementadas: quedará escrita en el Boletín Oficial, pero sin impacto real en la calle.
