La importancia de la región Rosario y zona metropolitana en términos de logística e industria ha impactado directamente en el desarrollo inmobiliario de parques industriales y centros logísticos. En los últimos años se observan inversiones millonarias que se han volcado a este tipo de inmuebles.
La ubicación estratégica de la región en el Mercosur, sumado a la infraestructura, puertos, autopistas, hidrovía, etc; y los recursos humanos que posee, la han posicionado como el polo más importante y atractivo de producción del país. A esto debemos sumarle los beneficios y promociones que otorga la provincia y los diferentes municipios.
En pocos años pasamos de tener dos parques industriales a los más de 15 que actualmente existen, con superficies que varían entre las 10 y las 300 hectáreas, con variadas propuestas de servicios y calidades constructivas.
Lo que también es evidente, es la gran inversión en naves logísticas dentro de parques productivos, motivados por el crecimiento de la demanda de este tipo de galpones para cubrir las necesidades de la actividad del transporte y almacenamiento. Se están desarrollando depósitos premium, con altura de techos de más de 10 metros, pisos de hormigón llaneado, dock de carga a nivel que permiten la carga y descarga de mercaderías a nivel del piso del camión, red contra incendios, aislante térmico, iluminación led, etc., para volcar al mercado de alquiler, con superficies que alcanzan los 10.000 m2. “Creemos que este desarrollo se seguirá profundizando en la medida que se empiecen a notar mejores condiciones en la macroeconomía”, evaluó en diálogo con El Occidental, Patricio Arpini, corredor inmobiliario y director de “Arpini Inmuebles Corporativos”, inmobiliaria especializada en inmueble logísticos e industriales.
Claves del negocio
El negocio de naves industriales y depósitos en Rosario y la región tiene 3 claves. En primer lugar la ubicación. “Como toda inversión en inmuebles, pero en este caso la mejor ubicación es que el terreno se encuentre sobre una arteria importante, una ruta, autopista, circunvalación o avenida, con rápidos accesos para el tránsito pesado y con amplitud de maniobras para el ingreso y egreso al predio, ni muy alejado de la urbanización, por los costos de traslado, ni tampoco muy cercano a la misma, por cuestiones de seguridad, potencia este punto que el depósito esté dentro de un parque industrial”, explicó Arpini. Otra de las claves es la calidad constructiva. “Si bien la inversión puede ser mayor, a la hora de conseguir el inquilino juega un rol importante tener un depósito con buena altura, con buen piso, con docks de carga, con hidrantes y con estructura de hormigón pretensado o de Alma Llena”, comentó el experto. Por último, dijo que es importante tener en cuenta los servicios con que contará la nave. “La electricidad para las industrias es fundamental, y no es fácil conseguirla, también la conectividad es importante, más para las empresas logísticas, por lo cual deberá existir una red de fibra óptica que cubra la zona, el servicio de gas natural para algunas industrias es esencial y la seguridad que actualmente es primordial para las empresas”.
Costos
“Del relevamiento que hacemos en nuestra empresa y del análisis del mercado para este tipo de inmuebles, notamos que luego de la gran devaluación del dólar oficial, los valores de alquileres para naves logísticas e industriales de más de 1.000 m2 varían, según la ubicación y calidades constructivas, entre los 2 y los 5 USD el metro cuadrado, según la cotización del Banco de la Nación Argentina”, apuntó Patricio Arpini. “Si bien la brecha es amplia, vemos que la media se sitúa en 2,5 a 3 USD, manteniéndose así una rentabilidad que supera a la inversión en otros tipos de inmuebles para alquiler”, destacó el especialista.
Ejemplo: “siendo el costo de construcción promedio actual de 350 USD billetes por m2 y el costo de terreno 100 USD también por m2, estamos ante una inversión, para un depósito de 5.000 m2 que ronda los 2.000.000 USD, y con un alquiler de 3 USD BNA el m2 billetes, tendríamos una renta anual de USD 180.000 billetes por año, que arrojaría una rentabilidad del 8/9% aproximadamente, con un recupero de la inversión en 11 años, muy por arriba del 2/3 % de rentabilidad anual que arroja la inversión en un departamento de un dormitorio”, detalló el titular de “Arpini Inmuebles Corporativos”
Esta rentabilidad es la que está fomentando la inversión en este tipo de inmuebles y la consecuente transferencia de fondos de inversión desde los desarrolladores de inmuebles de propiedad horizontal destinados a viviendas a los desarrollos de inmuebles para logísticas e industrias. Para Arpini, el único punto a considerar es el ticket de entrada a este tipo de inversiones ya que es mucho más alto que para el caso de los departamentos. Por último, comentó que está surgiendo hoy la figura de pozo en el segmento de galpones. “Al estar ausente la financiación para la compra o construcción de inmuebles para empresas, hoy a inversores que ofrecen la construcción a medida y venta antes de terminada la construcción con una financiación del precio de venta atractiva para las empresas que requieren esta facilidad de pago”.
