“La demanda de este tipo de depósitos fue aumentando luego de la pandemia, hoy tenemos pedidos de empresas grandes que buscan alquilar depósitos AAA en lugares seguros y no encuentran en la zona, por ejemplo: Zarcam 12.000 m2, Parodi 10.000 m2, Bravolog 10.000 m2, Medlog 10.000 m2, La Esquina de la Oportunidad 6.000 m2, Grupo Grecco 5.000 m2, Silkar 10.000 m2, etc. y cada vez son más”, sostuvo en diálogo con El Occidental, Patricio Arpini, empresario inmobiliario especializado en terrenos y parques industriales.
Por otra parte, lo que observan desde ese sector, es que escasea la oferta: “no hay disponible en la zona galpones de estas superficies con características AAA, los pocos que hay están en mal estado, o son nuevos a estrenar pero, al construirlos enfocándose en un bajo presupuesto, no incluyen rampas, ni aislantes, ni altura, ni red contra incendios. Hoy hay 4 depósitos ofreciéndose en alquiler en Rosario y zona metropolitana, de más de 5000 m2, 3 en regular/mal estado y 1 a estrenar pero básico no AAA”
En este sentido el corredor de la Autopista a Córdoba aumenta su potencial. De hecho, el Intendente Pablo Javkin, fogonea un parque industrial logístico a la altura del conector de la traza nacional con Av Wilde, donde se viene una obra vial a cargo de la empresa Rovial.
El futuro distribuidor Wilde para acceder al barrio Antártida Argentina, es de enorme relevancia logística para Rosario y la región, que implica el desembarco de empresas y el parque logístico anhelado por el intendente, para retener una importante cantidad de firmas rosarinas que necesitan naves para depósito y distribución.
La relevancia del nuevo espacio logístico se potencia aún más al quedar lindero al mega polígono Ciudad Industria, ya en tierras de Funes. Según Javkin, ambos parques podrían “complementarse y retroalimentarse”.
Oferta y Demanda
“A fines del año 2021 comenzó en Rosario un aumento importante de la demanda de depósitos para logísticas y empresas de transporte que se sostuvo durante todo el 2022, esto hizo que los inmuebles que estaban destinados a alquiler se ocuparan y que la construcción de nuevos depósitos no diera abasto para cubrir la cantidad de m2 que se necesitan, por lo cual hizo bajar la oferta hasta el punto que hoy es difícil encontrar galpones de entre 1000 y 5000 m2 preparados para la logística cercanos al ejido urbano de la ciudad de Rosario”, agregó Arpini.
Este activo y sostenido aumento de la actividad logística también se proyecta positivamente para este año 2023. “Esta aseveración se respalda en la información que manejamos desde el departamento de inmuebles logísticos e industriales del COCIR, también por los informes que recibimos de colegas de la zona de Capital Federal donde sus divisiones de estudios de mercado marcan una vacancia de un dígito en este tipo de inmuebles y sus correspondientes proyecciones”, afirmó el especialista.
Formato “Built To Suite”
Ante la creciente demanda y la dificultad de conseguir espacios disponibles, lo que gana lugar es el formato “Built To Suite” entre las empresas que buscan locaciones de grandes dimensiones. Construir a medida para alquilar es una forma muy utilizada en otros países. Tampoco hay que irse tan lejos de Rosario, ya que en Capital Federal es una opción que viene ganando adeptos.
El sistema es sencillo: el inversor construye la nave a medida de la empresa y se la alquila por un tiempo prolongado, que puede ser de 10 años, a un valor de mercado, y tal vez un poco más también teniendo en cuenta que no hay disponibilidad de ese tipo de depósitos en el mercado local y que se lo estaría haciendo a medida.
El modelo de negocio Built to Suit (BTS) se destaca como una de las soluciones para el rubro logístico; modelo a partir del cual, los inversores obtienen un negocio de renta estable y de largo plazo; mientras que los clientes que optan por esta modalidad reciben un Centro de Distribución especialmente pensado para su operación, que se ajusta a sus necesidades específicas (Depósitos AAA).
“Este modelo tiene la virtud de que el usuario final no debe destinar su capital o capacidad de endeudamiento a estas grandes infraestructuras, si no que compromete el arriendo de ellas en el largo plazo”, manifestó el empresario. Luego el integrador del negocio, en este caso Arpini Inmobiliaria, busca los terrenos, el rentista, el diseñador y la constructora, armando el modelo completo y potenciando la cadena de valor del negocio. Con esto se logran desarrollos de última tecnología, buenas ubicaciones y muy eficientes en costo y renta.
Puntos a favor
Tiene la virtud de que el usuario final no debe destinar su capital o capacidad de endeudamiento a infraestructura, si no que la alquila a largo plazo. Luego el integrador del negocio, que en general es una inmobiliaria especialista en el rubro, busca los terrenos, el inversor, el financiamiento, el diseñador y la constructora, armando el modelo completo y potenciando la cadena de valor del negocio. Con esto se logran desarrollos de última tecnología, buenas ubicaciones y muy eficientes en costo y renta.
Se destacan cinco beneficios u objetivos generales a la hora de introducirse en este sistema novedoso: el control total de necesidades requeridas, el incremento real en productividad, la adecuada planeación de actividades, el contar con un edificio nuevo al 100% con los mejores estándares de calidad y se garantiza el costo del edificio.
Este tipo de desarrollos también puede integrar la implementación de equipamientos para la operación al interior del depósito, tales como racks, autoelevadores, sistemas contra incendio, limpieza y control de plagas, etc.. “En Arpini Inmobiliaria estamos llevando adelante acuerdos con empresas de la zona que prestan este tipo de servicios para brindar a nuestros clientes una solución integral”, finalizó.
