La falta de oferta, el aumento exponencial de la demanda, la nueva ley de alquileres, los decretos de necesidad y urgencia; DNU 320/20, DNU 766/2020 y DNU 66/2021, el aumento en el impuesto de sellos para contratos de locación, la suspensión de los desalojos, la falta de incentivos fiscales que fomenten la incorporación de nuevas viviendas en alquiler, los efectos de la inflación sobre la pérdida de poder adquisitivo, la falta de créditos hipotecarios para que inquilinos se transformen en propietarios, el aumento diario y constante de la oferta de inmuebles a la venta, la crisis habitacional existente en la República Argentina, la desaparición del pequeño ahorrista que con sus excedentes económicos compraba un inmueble para luego ofrecerlo en el mercado locativo como complemento de su jubilación, el régimen distorsivo de la AFIP que en algunos casos obligó a desinvertir en inmuebles por ser los impuestos más elevados que la rentabilidad del bien, las devaluaciones cíclicas y las constantes crisis políticas, económicas y sociales de nuestro país son tan solo algunos de los motivos que ayudan a entender el contexto existente para intentar interpretar la problemática actual de los alquileres.
A las autoridades políticas muchas veces les cuesta comprender la dinámica, lógica y funcionamiento de determinados mercados en funcionamiento. El inmobiliario es uno de ellos, por eso es vital conocer con exactitud la problemática a través de la figura del Corredor Inmobiliario profesional. El mismo que en plena pandemia de COVID19 medió entre locadores y locatarios, siendo artífice necesario entre partes al aplicar todas y cada una de las diferentes normativas, leyes y decretos de turnos vigentes por el gobierno nacional en plena cuarentena sanitaria.
Tras la fallida ley 27.551, conocida como nueva ley de alquileres y que fuera votada mediante la plataforma zoom, los Corredores Inmobiliarios no fueron escuchados. Hoy tras el fracaso de la mencionada ley, reconocido por inquilinos, propietarios, corredores inmobiliarios, autores de la mencionada ley y hasta por el propio Presidente de la Nación Alberto Fernandez, es que ya se está trabajando en la modificación de la misma a través del Poder Legislativo de la Nación.-
Andrés Gariboldi es el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Segunda Circunscripción de la Provincia de Santa Fe y además es Secretario del Consejo Federal de Corredores Inmobiliarios de la República Argentina, es por ello fundal conocer su opinión que ayude a interpretar cómo llegamos hasta acá y de qué manera se puede salir.
– ¿Cómo se soluciona la actual crisis, por donde se puede empezar?
– Hay que comenzar por crear y generar incentivos para que aquellos propietarios que deciden desinvertir en el mercado inmobiliario poniendo sus inmuebles a la venta vuelvan a colocarlos en el mercado locativo
-¿De qué manera?
– Generando exenciones impositivas para aquellos que vuelquen sus inmuebles en alquiler por al menos 8 o 10 años. Es fundamental que el estado lo pueda incentivar, es una de las formas de empezar a aumentar la oferta.
– ¿Con eso alcanza?
– Es al menos un comienzo, hay distorsiones que se generaron a través de la nueva ley y que también se debieran corregir.
– ¿Cuáles?
– Si bien la ley tuvo cosas positivas tuvo muchas otras muy negativas o bien que afectaron de mala manera en la oferta. La ampliación de 2 a 3 años es una de ellas, es muy complejo intentar tener un marco de previsibilidad económica y política en un país como el nuestro. Pensar en contratos a 36 meses con los índices de inflación de la argentina es muy difícil que alguna de las partes no salga perjudicada.
– ¿Entonces la modificación en la extensión de los plazos es uno de los puntos a corregir?
– Si, totalmente. Encareció los gastos iniciales de contratación, le da imprevisibilidad al locador quien al solamente poder ajustar el alquiler una vez al año se termina cubriendo anticipadamente ante la inflación que vendrá y tracciona de manera voluntaria o involuntariamente los precios al alza.
– ¿Cuánto tiempo se tarda en la actualidad para alquilar un inmueble?
– Dependiendo la tipología y antiguedad, pero en algunos casos en 24 horas ya está reservado, cuando hace cuatro años demorabamos hasta 3 meses. Para entender la composición de la oferta actual, mientras que en el portal de los Corredores Inmobiliarios PROPIA tenemos ofrecidos 50.000 inmuebles en venta, hay para alquiler sólo 700.-
– ¿Y eso que los alquileres no están baratos para cualquier trabajador?
– Exacto, es allí donde se empiezan a ver las necesidades urgentes de un mercado que necesita cada vez más viviendas en alquiler como solución habitacional y mecánica que ayude a bajar los precios.
– ¿Y los créditos hipotecarios no ayudarían a disminuir la cantidad de familias inquilinas?
– Con la inflación actual, los bancos no ofrecen créditos hipotecarios a trabajadores y las líneas oficiales de construcción de viviendas en lote propio como el plan Mi Casa en grandes ciudades no tiene masividad.
– Se habla del impuesto a la vivienda vacía como la solución..
– Si hablamos desde lo conceptual, es una medida que aplicadada en mercados europeos donde una sóla sociedad de bolsa es dueña de 200.000 inmuebles puede servir para evitar monopolios o acciones especulativas de subidas de precio. En nuestro país el Ministerio de Hábitat en 2019 en un informe publicado reconoce que el 85% de los propietarios tiene 1 o 2 inmuebles máximo. Poner un impuesto a un departamento en venta en nuestro país sería un grave error, sería otra medida distorsiva en medio de la grave crisis locativas, generaría un efecto de mayor desinversión. Por eso debemos fomentar la incorporación de nuevas viviendas en alquiler, los impuestos en esa dirección no solucionan nada. En Rosario nadie tiene un inmueble a la venta, cerrado especulando para que el valor de venta suba.
– ¿Una ley de alquileres nacional, es representativa y genera soluciones para las realidades de todo el país?
– Por las particularidades de nuestro país, no es la misma realidad locativa en CABA, Formosa, Chaco, Rosario, Jujuy, Tierra del Fuego o Concepción del Uruguay. Por ello, quedó expuesto por el propio ministro de Habitat Jorge Ferraresi quien reconoció otro fracaso de la ley al incorporar la Mediación obligatoria como solución a diferencias en contratos de locación cuando hay 14 provincias que no tienen instrumentada esa figura. Desde COFECI estamos trabajando a través de las diferentes provincias y manteniendo reuniones con cada senador y diputado representante de cada provincia para exponer la situación.
– Mientras tanto COCIR tiene su propio Instituto de Mediación..
– Si, y es un orgullo para nuestra institución contar con un centro donde poder tratar las diferencias existentes en problemáticas vinculadas en el ámbito inmobiliario. Con un alto porcentaje de efectividad, en el caso de las locaciones, hemos resuelto una gran cantidad de conflictos sin necesidad de recurrir a la justicia ordinaria. Evitando así demoras, grandes costos y por el contrario acercando las partes. Es por ello que tenemos convenios con la Oficina Municipal del Consumidor, la Concejalía Popular además de la utilización por parte de los Corredores Inmobiliarios quienes canalizan allí las diferencias que pudieran existir como por ejemplo en un contrato de locación.
– ¿Sos optimista en que el mercado locativo se podrá normalizar en el corto plazo?
– Si, pero hay que empezar a generar y crear políticas que miren al sector con una mirada más integradora en la problemática. Aquel propietario que ofrece su inmueble en locación debe ser contemplado en las políticas impositivas del estado, porque recordemos que el estado no ofrece soluciones habitacionales a través del alquiler y en Rosario según el Ministerio de Hábitat de la Nación a través de datos surgidos del INDEC el 18% de la población alquila. Es por ello que en esa dirección el Censo 2022 será clave para obtener datos que nos permitan continuar graficando la problemática. Por nuestra parte venimos trabajando junto a otras instituciones y colegios profesionales del sur de Santa Fe en la creación de un espacio multidisciplinario en la temática de la vivienda que nos atraviesa y afecta a todos. Desde COCIR además lo venimos haciendo con el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Universidad Nacional de Rosario para obtener datos fidedignos que nos permitan interpretar la realidad de la mejor manera. Con relevamientos constantes del mercado locativo, ocupación de locales comerciales, galerías comerciales, naves y galpones industriales, oferta locativa de inmuebles ofrecidos en venta y la oferta locativa de viviendas ofrecidas en alquiler entre otros. Es por ello que los Corredores Inmobiliarios trabajamos constantemente para prestigiar nuestra profesión y con nuestro profesionalismo y compromiso podemos ser parte de la solución.
Por CI Diego Ferreyra
