La pandemia acrecentó el interés de los argentinos por refugiar capital en los Estados Unidos. El fenómeno sanitario a escala mundial, puso a prueba la pericia de los sistemas de gobierno para responder a las crisis, sin vulnerar derechos. La resiliencia americana revalidó su liderazgo mundial desde lo económico y como estado garante de las libertades individuales y el derecho de propiedad, combinación virtuosa que seduce justamente a los pequeños capitales que escapan del riesgo.
El perfil de interesados para invertir en la nación del norte, se amplía ahora a jóvenes profesionales y empresarios pyme argentinos. En los últimos meses, la inoculación no fue el único propósito del viaje, el paseo turístico ya fue más exploratorio para el ingreso al mercado del Real Estate en uno de los estados más amigables de norteamérica: Florida.
En diálogo con Alejandro Winkler, broker de Awa Realty, El Occidental pretende aportar información valiosa para los primerizos que decidieron resguardar parte de su capital fuera del país.
Como rosarino residiendo en USA con lazos muy fuertes con tu ciudad de origen,
¿Recibís más consultas para invertir en Estados Unidos?
Desde que empecé a explorar y aprender sobre negocios y sus formatos -cómo hacer las cosas en Miami- y construir vínculos con profesiones, etc allá por el 2010, siempre recibí un gran interés por invertir en Miami.
En 2015 decidí radicarme en esta Ciudad con la intención de gestionar en forma directa las alternativas que se presentan y desde aquellos momentos siempre recibí mucho interés por conocer las opciones que se abren en un mercado como este, pero actualmente Miami se encuentra en el foco de crecimiento de ciudades de USA y el interés por alocar inversiones en esta plaza ha crecido exponencialmente.
Miami pareciera ser la puerta de entrada para los negocios de cualquier latinoamericano, ¿recomiendan la Florida o hay otros estados más atractivos para hacer negocios?
Como mencionaba antes, Florida hizo muy bien los deberes durante los últimos años y hoy es un estado estrella en USA.
Dentro del estado se destacan los grandes crecimientos de ciudades como Miami, Orlando y West Palm Beach entre otras; que han marcado crecimientos únicos en su historia.
Dentro del estado se destacan los grandes crecimientos de ciudades como Miami, Orlando y West Palm Beach entre otras; que han marcado crecimientos únicos en su historia
Esto no es casualidad, sino que corresponde a una combinación de factores como ventajas impositivas, excelente clima durante todo el año, un poderoso ecosistema de negocios que es el “gateway” de negocios con Latinoamérica y USA.
En plena pandemia recibimos una alta migración interna desde lugares como New York, Texas, San Francisco hasta incluso varías empresas administradoras de fondos como Goldman Sachs y otras , trasladaron oficinas al Sur de Florida.
Hoy por hoy Uber y otras gigantes de la tecnología están ampliando y abriendo nuevas oficinas en Miami, consolidando a la Ciudad de Miami como un nodo de negocios nacionales e internacionales de gran atractivo para todo tipo de industrias.
Esto hace que la Ciudad se encuentre en constante crecimiento y demanda de residencias de todos tipo, lo cual la transforma en un foco ideal para inversiones en real estate.
Claro que no es el único estado. Otras ciudades hoy presentan oportunidades atractivas, pero dependiendo mucho cuál es el criterio o interés de negocios, creo que Florida es hoy un lugar con grandes ventajas competitivas.
¿Cambia mucho la legislación, regulaciones, cargas tributarias de uno a otro estado?
Si bien cada estado se autorregula, los impuestos (ganancias) son a nivel federal, por lo que desde este ángulo es indiferente.
Pero si es cierto que la política tributaria y de incentivos de Florida presenta algunas ventajas a la hora de decidir dónde instalar negocios y por eso que en estos dos últimos años fue un estado receptor de empresas que decidieron instalarse en este Estado.
la política tributaria y de incentivos de Florida presenta algunas ventajas a la hora de decidir dónde instalar negocios
Florida es un estado muy acostumbrado a recibir inversionistas y negocios de todos lados del mundo, por lo que tiene una gimnasia muy consolidada que facilita mucho la recepción de inversionistas extranjeros.
Localmente lo que uno nota es que antes el gran empresario era el que apostaba parte de su capital en el exterior. Ahora se ven empresarios de otra escala (menor), incluso profesionales exitosos, que buscan invertir allá. ¿Cómo se arranca? ¿Cuáles son los requisitos básicos para poner el primer pie en Estados Unidos?
Mi opinión es que lo primero que uno tiene que tratar de clarificar es QUE busca, cuales son los criterios que persigue a la hora de invertir en un mercado como USA.
He visto muchas frustraciones producto de no tener claridad y creer que todo es negocio en USA y no es así.
Creo que el primer paso y condicionante, es tener un interlocutor válido que sepa interpretar nuestra idiosincrasia y sepa estar a la altura de las expectativas de las personas que buscan resguardo de patrimonio y crecimiento de valor en el tiempo, deseando escapar de las altas volatilidades y ausencia de institucionalidad de las inversiones.
El resto, es muy sencillo y amigable y no tiene grandes secretos.
Hablemos de montos y rentabilidades. En Argentina, la Ley de Alquileres hizo retirar miles de propiedades del mercado ¿Cómo funcionan los alquileres allá?
Los contratos de alquileres tienen una duración de 12 meses y son un acuerdo privado entre el propietario y el inquilino. No existe que el estado regule un acuerdo entre privados. Los valores de alquileres son consecuencia de la pura oferta y demanda y dependen, lógicamente, de las zonas, inventario, servicios del área, etc.
Pero no existe regulación alguna que limite el dominio absoluto de la propiedad privada.
no existe regulación alguna que limite el dominio absoluto de la propiedad privada
Si un inquilino no paga, existe el pleno derecho de desalojo y se ejerce con total facilidad.
¿Es complejo explotar a la distancia un departamento con alquiler temporario? ¿Conviene?
Hoy, con soporte en tecnología, las distancias son una barrera que no existe.
Además, al ser una economía transparente, no hay impedimentos en contratar profesionales que se ocupen de la renta temporal o renta permanente.
El negocio de renta temporal, en mi opinión, es un negocio muy puntual que encaja perfectamente para los inversionistas que pretender tener un departamento para uso propio y que aprovechan el resto del tiempo de no uso para lograr ingresos que logren costear la tenencia de la inversión y, eventualmente, generar una rentabilidad adicional.
¿Cuánto puede ser un monto razonable de inversión para arrancar? ¿Qué rentabilidad dejan?
Actualmente el monto de una inversión prudente ronda los $150.000 y proponen rentabilidades del orden del 8/9% anual entre ingresos por alquileres y apreciación de capital.
¿Qué gastos hay que contemplar tanto en una operación de compra como en su posterior alquiler?
Los costos asociados a la compra de un inmueble rondan el 1.8% del monto de la transacción. Esto incluye honorarios de abogados de cierre, transferencia de título y seguros.
Los costos asociados a la compra de un inmueble rondan el 1.8% del monto de la transacción
Es importante destacar que los compradores no pagan comisiones de corretaje, pero si lo harán a la hora de vender el activo.
Luego las comisiones de alquileres equivalen al 10% del contrato anual de alquiler, aunque hay ciudades puntuales en las cuales equivalen a 1 mes de alquiler.
Como todo mercado se observa una gran diversidad de “estilos” a la hora de publicitar. Un abanico que va desde lo más serio a otros avisos en redes que prometen rentabilidades extraordinarias. ¿Qué advertencias ameritan tener en cuenta?
Creo que hay que ser cauto y saber informarse correctamente.
Si bien existen propuestas en diferentes ciudades y bajo diferentes modalidades, hay que ser conscientes que las rentabilidades extraordinarias conllevan riesgos. Si uno tiene claridad sobre los riesgos que asume, no hay problema; pero he visto promesas de rentabilidades que jamás existieron después.
Estados Unidos es un mercado bastante arbitrado y estable en donde es difícil encontrar la figura difícil que conlleve a rentabilidades de dos dígitos.
La experiencia (y evidencia) nos muestra que la rentabilidad en real estate en economías desarrolladas ronda el 4 o 5% anual por flujo de fondos y se aprecia un promedio anual de alrededor de un 3% y son estas rentabilidades coherentes si las comparamos contra otros indicadores en economías estables.
La experiencia (y evidencia) nos muestra que la rentabilidad en real estate en economías desarrolladas ronda el 4 o 5% anual por flujo de fondos
Pretender grandes rendimientos en economías desarrolladas creo que es un error conceptual.
Conceptos claves a la hora de entender el mercado americano:
Los contratos de alquileres tienen una duración de 12 meses y son un acuerdo privado entre el propietario y el inquilino.
No existe regulación alguna que limite el dominio absoluto de la propiedad privada.
Al ser una economía transparente, no hay impedimentos en contratar profesionales que se ocupen de la renta temporal o renta permanente.
La rentabilidad en real estate en economías desarrolladas ronda el 4 o 5% anual por flujo de fondos y se aprecia un promedio anual de alrededor de un 3%
