“Ya no quedan dos ambientes por menos de $400.000 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, se quejan los porteños.
El aumento en el valor de publicación es del 3,7% en febrero de 2025, por lo tanto estuvo por encima de la inflación cuyo índice de enero fue 2,2%, siendo el último relevado, según el índice que todos los meses publica el portal Zonaprop.
Un dato que preocupa a los portales es que el volumen de oferta actual cayó un 8,2% en el segundo mes del año, pero es casi 3 veces superior al registrado en febrero de 2023 cuando fue su mínimo histórico. De todos modos se cortó la tendencia al incremento de publicaciones para ofrecer alquileres.
El efecto positivo de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 logró reacomodar el mercado en el 2024, tanto en términos de oferta y demanda como de precios y ajustes.
En el mercado de alquileres se sigue buscando un valor de equilibrio, que cuesta establecer, por eso, en lo que va de este año el nivel de publicación de la oferta cayó en términos reales.
Los analistas concuerdan con que esta reducción se debe a una estabilización del mercado inmobiliario en el que los propietarios se adaptaron a las nuevas reglas establecidas por el DNU y volvieron a volcar sus unidades al alquiler, restableciendo la confianza en el sistema hasta cierto punto, que no termina de encontrar un equilibrio.
Los nuevos contratos de alquiler acumularon una suba de precio de 40.7% en los últimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflación que fue del 84,5% la acumulada en el año y por debajo del ajuste del ICL (174,42%) hasta el momento. Este último, es el índice por el que se ajustan en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU.
El aumento en el precio de los alquileres tiene relación con la evolución de la inflación. Actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor), señalan desde el portal inmobiliario Zonaprop.
Números y rentabilidad
En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $489.115 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $586.791, mientras que un tres ambientes lo hace por $788.847, de acuerdo a lo mostrado por Zonaprop.
En cuanto a la rentabilidad, se pudo conocer que bajó levemente en febrero con relación al mes anterior. La relación alquiler/precio se ubica en 5,20% anual.
Hoy se necesitan 19,2 años de alquiler para recuperar la inversión, 8,5% menos de lo requerido un año atrás.
Lugano y Nueva Pompeya se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 8,4% cada uno. Mientras que Puerto Madero (3,4%), Palermo (4,2%) y Belgrano (4,3%) son los que menor rentabilidad generan.
Los más caros y los más baratos
En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio más caro, con un precio medio en torno a los $994.694 por mes, mientras que por el lado contrario se ubica Lugano como el más económico con $425.064 mensuales.
De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos varían: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.
Precios
Los barrios con los alquileres de dos ambientes más caros
- Puerto Madero: $994.694
- Palermo: $654.940
- Núñez: $650.901
- Saavedra: $635.397
- Coghlan: $633.247
- Parque Chas: $627.752
- Belgrano: $627.708
- Chacarita: $616.551
- Colegiales: $614.668
- Recoleta: $614.419
Los precios de los departamentos de dos ambientes en los barrios más económicos
- Lugano: $425.064
- Floresta: $501.711
- Mataderos: $508.150
- Vélez Sarsfield: $517.448
- Constitución: $518.394
- Monte Castro: $521.554
- Liniers: $525.630
- La Boca: $526.978
- Villa Luro: $529.706
- San Nicolás: $531.969
Los valores de los alquileres intermedios de dos ambientes
- Retiro: $571.703
- Paternal: $570.944
- San Telmo: $570.436
- San Cristóbal: $568.661
- Nueva Pompeya: $562.599
- Barracas: $562.313
- Villa General Mitre: $558.909
- Villa del Parque: $556.803
- Villa Pueyrredón: $556.624
- Parque Chacabuco: $555.484
Variaciones
En cuanto a los aumentos interanuales, se puede observar que Parque Avellaneda, Nueva Pompeya y Liniers fueron los barrios que tuvieron la mayor variación de los últimos 12 meses con 69.3%, 65.6% y 65.2% respectivamente. Mientras que, por el lado contrario se encuentran: Palermo (30.6%), Puerto Madero (27.2%) y Retiro (24.4%), como los que menos subieron.
