El gobierno autoriza ahora la concreción de hipotecas divisibles para obras en construcción. Los empresarios redoblan la jugada con facilidades a 30 años, ajustables por la CAC. Lo importante es que el mercado está en acción y la demanda se potencia.
Si miramos los anuncios, se venden departamentos y lotes que se pueden pagar hasta en 30 años sin crédito hipotecario. Los créditos hipotecarios llegaron al mercado hace 6 meses con gran aceptación y los desarrolladores generan estrategias para sumarse a la propuesta de vender propiedades en cuotas.
Mirando más avisos, se ofrecen lotes en cuotas de hasta cinco años y préstamos para la compra de propiedades en pozo, financiados hasta 30 años por los mismos loteadores e inversores. “Estamos explotados de consultas” dicen en las inmobiliarias y en enero no mermó la actividad.
Novedades y cambios favorables
Hasta hace unos días, las unidades a estrenar, salvo que estuvieran listas para escriturar, no podían comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos según cada provincia.
La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía -que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.
La novedad es que recientemente, el gobierno anunció la posibilidad de comprar propiedades en pozo con crédito hipotecario, a través de las hipotecas divisibles, pero los bancos todavía no detallaron cómo serán estas nuevas líneas de préstamo. Y esto se debe a que ya fue reglamentado por parte del Banco Central de la República Argentina (BCRA), pero resta esperar la respuesta del Ministerio de Economía y de las entidades bancarias, que deberán analizar si les es rentable o no sumarse a la propuesta.
El último paso por el momento fue dado en estos días por la Comisión Nacional de Valores (CNV) que reglamentó los registros de boletos de compra venta y contratos para las hipotecas divisibles, que permiten acceder con un boleto de compra de un departamento en construcción.
Creatividad financiera
Uno de los developers más creativos del mercado porteño decidió redoblar la apuesta y diseñó una fórmula para poder comprar un departamento en pozo, pagándolo en cuotas de acá a 30 años, financiadas por él mismo. Poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas y planes de hasta 360 meses -30 años-. Las propiedades se abonan en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara Argentina de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.
Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición. “Tampoco se pide garantía para la adquisición de las unidades en pozo, sólo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que llevará a cabo la iniciativa. El plazo máximo de devolución es de hasta 30 años, pero pueden ser menos y disponen de una calculadora que permite ir haciendo números para barajar posibles planes de menos años. De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de U$S 29.000, pagando cuotas iniciales de $750.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de U$S 45.000 y cuotas mensuales de $990.000.
Otro de los desarrolladores que salió al mercado con financiamiento propio ofrece un préstamo por un plazo de cuatro años para comprar propiedades en un emprendimiento de Caballito. El plan permite adquirir un departamento de Prima, el proyecto que la desarrolladora Casas ARG levantó en tres etapas y cuenta con 380 departamentos en siete edificios.
“Es un emprendimiento que tuvo una inversión de U$S 50 millones, se acaba de terminar de construir y lo mejor que puede pasar es que lo use la gente”, analiza Sebastián Sommer, quien lidera la desarrolladora que lo construye y explica que hay que contar con un anticipo del 50% de ahorro, el resto lo financian ellos en hasta 48 meses, es decir cuatro años. “Las cuotas son en dólares, fijas y se abonan mensualmente”, detalla. Y aclara que se trata de departamentos que ya se pueden escriturar. También existe la posibilidad de acceder a una financiación bancaria; en este caso, se puede financiar a 30 años el 80% de la propiedad. Respecto a los precios, los dos ambientes de 50m2 parten en U$S150.000, los tres ambientes de 72 m2 arrancan en U$S 192.600 y los de cuatro ambientes de 92 m2, en U$S 285.600.
